밧동산(Batdongsan)에 따르면 호치민시의 아파트 임대수익율은 임대료 소폭 상승에도 불구하고 약 2.2%로 역대 최저치를 기록했다.
밧동산 웹사이트 자료에 따르면 호치민시 아파트 임대 수익률은 올해 1분기 3.1%에서 3분기 2.2%로 지속적으로 감소했다.
밧동산에 따르면 코로나19 팬데믹 이전 연평균 수익률은 6~8%였지만, 2023년부터는 4.5%로 감소하고 2024년에는 3.6%에 근접할 것으로 예상된다.
베트남 부동산협회(VARS)는 하노이와 호치민시의 아파트 임대료가 현재 2% 미만으로, 저축률보다 낮다고 밝혔다. 세빌스 호치민시에 따르면, 현재 아파트 임대 수익률은 2~2.5% 사이에서 변동하고 있으며, 이는 최근 몇 년간 가장 낮은 수준이다.
남부 지역 밧동산(Batdongsan)의 딘민뚜안(Dinh Minh Tuan) 이사는 임대 투자 수익이 바닥을 친 주된 이유는 매매가와 임대가 간의 큰 격차 때문이라고 지적했다. 중부 지역에서는 매매가가 상승한 반면 임대료는 소폭 상승에 그쳐 개발 효율성이 급격히 저하되었다. 3분기 지수는 아파트 임대료가 11.5% 상승한 반면, 매매가는 33% 상승했다.
현재 시장은 매도자와 임차인 간의 격차를 여실히 보여준다. 투자자들은 매매가를 올리려는 반면, 임차인은 주로 임금 지불 능력이 제한된 근로자이다. 임대료가 감당할 수 있는 수준을 넘어 상승할 경우, 특히 임차인들이 지불 능력을 고려하고 예산에 맞는 상품을 선택할 때 시장은 유동성이 정체된다.
CBRE 베트남 주택 시장 이사 보 후인뚜안끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 씨는 공급 구조 또한 아파트 임대 수익 감소의 원인이라고 지적했다. 고급 주택 프로젝트가 꾸준히 증가하면서 주택 구매 비용이 상승하고 있지만, 임차인들의 자금력이 제한되어 임대료는 감당하기 어렵다.
그에 따르면, 현재 호치민시는 고급 및 럭셔리 제품의 공급이 과잉인 반면, 중저가 주택은 부족한 상황이다. 고급 주택 프로젝트의 매매가는 일반적으로 평방미터당 1억 2천만~1억 5천만 동이며, 일부 프로젝트는 1억 8천만~2억 동에 달한다. 매매가가 급등하는 상황에서 임대료가 월 1천 5백만~3천만 동에 불과하면 임대 수익률 하락을 피하기 어렵다.
또한, 에어비앤비와 같은 단기 임대 사업의 관리 강화도 수익에 영향을 미쳤다. 단기 임대 사업은 가격 유연성과 임대 수용력 덕분에 높은 임대료를 보장하지만, 새로운 규제로 인해 많은 임대인들이 더 저렴한 가격의 장기 임대 사업으로 전환해야 했다. 호치민시는 투자자들의 수익 개선 여력을 확대하기 위해 이 모델을 재시범 운영할 계획이지만, 많은 반대 의견에 직면해 있다.
주택 가격이 지속적으로 상승하는 상황에서 임대료가 급격히 상승하기는 어려울 것으로 전문가들은 예상하며, 단기적으로 임대 수익률 개선은 어려울 것으로 전망한다. 금리가 조금씩 상승함에 따라 차입 자본을 활용하는 투자자들은 더 큰 압박을 받고 있다. 이러한 상황은 시장의 투자 성향을 변화시키고 있다. 많은 사람들이 임대 목적으로 구매하는 대신 중장기 투자로 전환하고 있으며, 월 임대료 수익보다는 자산 가격 상승을 통한 수익을 기대하고 있다.
하지만 전문가들은 투자자들이 부동산 가치 상승을 기다리며 임대를 병행하고 재판매를 병행한다면 주식, 금, 외화, 토지, 저축 등보다 여전히 효과적이고 안정적인 투자 수단이 될 수 있다고 말한다.
딘민뚜안 이사는 아파트 투자가 매매가 상승분과 임대 수익률을 포함하여 연 최대 12.5~17%의 총수익률을 창출하고 있다고 말했다. 따라서 아파트 임대수익률은 예상보다 낮지만, '매매' 투자 부문은 여전히 긍정적이다.
