1년 남짓한 기간 동안 중국 브랜드들이 호치민시의 모든 쇼핑몰을 장악하며 치열한 공간 경쟁을 벌이고 소매 시장의 판도를 바꾸고 있다.

 

CBRE 베트남의 3분기 보고서에 따르면, 신규 공급이 소폭 증가했음에도 불구하고 호치민시의 소매 공간 수요는 안정적인 수준을 유지하고 있다. 도심 지역의 공실률은 1.8%에 불과하여 거의 완벽한 점유율을 기록하고 있다. 비중심 지역의 공실률은 7.5%로, 약 93%의 지역이 이미 활용되고 있음을 의미한다. 도심 지역의 평균 임대료는 평방미터당 월 268달러인 반면, 외곽 지역은 평방미터당 약 54달러입니다.

 

CBRE 베트남 리테일 부문 마이 보(Mai Vo) 이사는 중국 브랜드의 대거 등장이 신규 쇼핑센터의 점유율 상승에 기여했다고 밝혔다. 2024년 말 이후 차기(Chagee), KKV, 팝마트(Popmart), 오썸(Oh!Some), 반티안야오(BanTianYao), 컬러리스트(Colorist) 등의 브랜드가 베트남 시장 확장을 가속화하며 반한몰(Van Hanh Mall), 이온(AEON), 다카시마야(Takashimaya), 빈콤(Vincom) 등 주요 매장을 임대하고 있다. 사이공 ​​마리나 IFC(Saigon Marina IFC)와 같은 신규 프로젝트들은 중국 브랜드들의 적극적인 참여 덕분에 빠르게 대부분의 공간을 채웠다.

 

마이 보(Mai Vo) 씨는 "이들은 빠르게 체인을 오픈할 뿐만 아니라 현대적이고 풍부한 경험을 제공하는 소매 모델을 도입하여 국내 브랜드와의 치열한 경쟁을 유도하고 있다."라고 말했다.

 

CBRE는 3분기 전체 임대 거래의 35%가 식음료 부문에서 발생했으며, 중국 밀크티, 패스트푸드, 커피 브랜드가 전례 없는 속도로 성장했다고 밝혔다. 화장품, 액세서리, 장난감, 라이프스타일 등 중국 기업들이 주도하는 다른 부문들도 신규 임대 거래의 30%를 차지했다.

 

 

나이트 프랭크 베트남(Knight Frank Vietnam)의 보고서는 중국 브랜드의 급속한 확장이 임대 수요 증가에 기여하고 있다고 지적했다. 3분기 쇼핑몰 점유율은 94%를 넘어섰고, 공실률은 5.8% 미만으로 감소했으며, 순흡수면적은 1,425m²에 달했다. 중국 브랜드의 입지 확대는 쇼핑몰의 활동을 더욱 활기차게 만들어 경험과 다양성을 증가시킨다.

 

마이 보(Mai Vo) 씨는 이러한 발전의 주요 원동력이 젊은층의 소비 트렌드에 신속하게 대응하는 능력이라고 설명했다. 1억 명이 넘는 인구 중 Z세대가 약 30%를 차지하는 베트남은 트렌드에 민감하고 탄탄한 자본력을 갖추고 브랜드 스토리를 전달하는 방법을 아는 브랜드에게 잠재적인 시장이다.

 

그녀에 따르면, 이번 열풍의 차이점은 확장 속도뿐만 아니라 시장 접근 방식에서도 드러난다. 중국 브랜드는 쇼핑 경험을 향상시키기 위해 기술과 이미지를 결합한 현대적인 리테일 모델을 자주 활용한다. 디자인에 막대한 투자를 하고, 고객 데이터를 활용하여 쇼핑 여정을 개인화하며, 각 매장이 판매 시점(POS)이자 경험 공간인 유연한 체인을 운영한다. CBRE 관계자는 "제품뿐만 아니라 감정까지 판매한다."라고 덧붙였다.

 

세빌스 베트남의 리테일 부문 시니어 매니저인 쩐팜푸옹꾸엔(Tran Pham Phuong Quyen)은 베트남이 젊은 인구, 현대적인 소비자 행동, 그리고 경쟁력 있는 운영 비용 덕분에 전략적 시장으로 지속 성장하고 있다고 말했다. 다른 지역과 비교했을 때, 베트남의 고급 매장 임대료는 수입세와 제한된 토지 자금으로 인해 여전히 높지만, 높은 비중과 안정적인 구매력을 가진 고객층인 대중 매장에서는 유리한 위치를 점하고 있다.

 

외국 기업의 경쟁 압력에 직면한 베트남 브랜드들은 더욱 유연해지고 있다. 하이랜드 커피(Highlands Coffee), 푹롱(Phuc Long), 치즈 커피(Cheese Coffee), 하파스(Hapas), 에브리하프(Every Half) 등은 모두 매장 면적을 줄이고, 비용을 최적화하며, 온라인 판매 채널을 확대하고, 소셜 네트워크를 통해 소통하고 있다. 팝업 스토어 모델(쇼핑몰 내 단기 매장)은 많은 국내 브랜드들이 신제품 테스트 및 고객 반응 파악을 위해 활용하고 있다.

 

CBRE에 따르면, 코로나19 이후 방역 조치 시행 이후 베트남 소매업체들은 수익성이 높은 매장에 집중하고 매장 간 교차 보조금 지급을 제한하는 등 더욱 신중한 태도를 보이고 있다. 중국 브랜드는 속도와 자본력에서 우위를 점하고 있지만, 베트남 기업들은 여전히 ​​현지화와 시장 이해도 측면에서 우위를 점하고 있다.

 

호찌민시의 소매 시장은 가까운 미래에 두 가지 추세를 보일 것으로 예상된다. 하나는 해외 브랜드의 대형 체인점 확장이고, 다른 하나는 베트남 브랜드만의 고유한 정체성을 지닌 소규모 매장인 "마이크로 리테일" 모델의 강력한 발전이다. 이는 높은 임대료 속에서 운영 비용과 브랜드 인지도 간의 균형을 맞추는 방법으로 여겨진다.

 

마이 보(Mai Vo) 씨는 2025년부터 2030년까지 Z세대가 주요 소비층으로 진입하는 시기가 소매 경험 폭발의 시기가 될 것이라고 예측한다. "미래의 공간 경쟁은 경험 요소를 중심으로 전개될 것이다. 사회적 연결 공간을 조성하는 장소가 승리할 것이다."라고 그녀는 말했다.

 

하지만 그녀는 호찌민시에는 여전히 고품질 부동산 공급이 부족하다고 지적했다. 대부분의 신규 프로젝트는 주거 지역을 기반으로 한 소규모 상업 시설에 불과하며, 대규모 독립 프로젝트는 매우 드물다. 이러한 잠재력을 실현하기 위해 시는 경험을 다양화하고 지역 소매 중심지의 입지를 강화하기 위해 "쇼핑-엔터테인먼트-관광" 생태계를 동시에 구축해야 한다.

 

새로운 관점에서 볼 때, 호찌민시의 소매 시장은 공급 부족, 안정적인 수요, 그리고 급변하는 임차 구조라는 구조 조정 단계에 접어들고 있다. 외국 브랜드는 자본과 기술 측면에서 우위를 점하고 있으며, 베트남 기업들은 자체적인 정체성과 시장 이해를 갖추고 있다. CBRE에 따르면, 다가오는 경쟁은 단순히 "황금의 땅"을 향한 경쟁이 아니라 젊은 소비자들의 경험과 라이프스타일에 어떻게 접근할 수 있는지에 달려 있다.