하노이와 북부 지방의 자본 흐름은 아파트와 토지 부문을 대상으로 호치민시와 인근 지역으로 이동하고 있다.
호치민시의 레반쫑 투자자는 지난 두 달 동안 하노이에서 호치민시 동부와 옛 빈즈엉 지역의 부동산 프로젝트에 대해 배우고 싶어하는 수십 명의 친구들로부터 요청을 받았다고 말했다. 요청 사항은 주로 아파트와 토지에 관한 것이다.
그에 따르면 하노이의 젊은이들은 임대와 원격 관리가 용이한 교외 지역의 20~40억 동 아파트를 자주 선택한다. 한편, 고령 투자자들은 60~100억 동의 대규모 토지나 도심의 고급 아파트를 선호하며, 부동산 가치를 유지하고 장기적인 수익을 기대하고 있다.
동안(하노이)의 투자자 떤탄은 북부 시장이 냉각된 후 친구들과 함께 호치민시에서 기회를 찾기 위해 "남쪽으로 이동했다"고 말했다. 그에 따르면 호치민시는 활기찬 경제와 외국 자본 유치라는 장점이 있어 부동산 수요가 높고 임대료로 활용하기 쉬우며 좋은 수익을 가져다준다고 한다. 또한 호치민 교외의 부동산 가격은 하노이보다 여전히 10~20% 정도 낮아 장기적인 성장의 여지가 열려 있다.
또한 북쪽의 자본 흐름은 호치민시의 위성 지방으로도 확산되었다. 떠이닌에서는 박닌의 투자자 응우옌호앙 씨가 벤륵의 대도시 지역에 땅을 구입했다. 그의 친구들은 하노이의 절반 가격에 가까운 고층 아파트를 선택했다. "떠이닌은 인프라를 개발하고 많은 대기업을 유치하고 있기 때문에 여전히 가격 인상의 여지가 많다. 이것이 바로 우리가 돈을 줄이기로 결정한 이유이다."라고 그는 말했다.
많은 투자자 대표들은 북부 투자자들의 남부 지역 투자가 다시 증가하고 있음을 확인했다. 반푹 시티(Van Phuc City) 도심 지역에 위치한 다이아몬드 스카이(Diamond Sky) 프로젝트에서 다이푹 그룹(Dai Phuc Group)은 하노이에서 온 고객 비중이 상당수를 기록했다. 많은 사람들이 직접 방문하여 정보를 얻고 예약을 진행했다. 회사 관계자는 이 프로젝트가 평방미터당 평균 1억 3천만 동(VND)의 가격으로 고급 부동산 시장에 속하지만, 확장된 인프라 계획이 있는 지역에 위치하여 북부 고객의 투자 "취향"에 적합하다는 장점 덕분에 여전히 북부 투자자들을 유치하고 있다고 밝혔다.
빈즈엉 구시가지에서는 푸동 스카이 원(Phu Dong Sky One), 비콘스 시티(Bcons City), 더 자오 리버사이드(The Gio Riverside)와 같은 일부 프로젝트가 저렴한 가격 덕분에 북부 젊은 구매자들의 증가를 기록했다. 떠이닌 지역에 에코파크, 빈홈, 티앤티 그룹 등 대형 투자자들이 등장하면서 하노이에서 남부 지역으로 자본이 유입되고 있다. 이 지역의 에코 리트리트(Eco Retreat)나 데스티노 센트로(Destino Centro)와 같은 고층 건물 프로젝트는 현재 상당수의 북부 지역 고객을 확보하고 있다.
동따이랜드(Dong Tay Land)의 응우옌타이빈(Nguyen Thai Binh) 사장은 일부 투자자들의 예비 통계에 따르면 상반기 남부 지역 전체 거래의 약 20%가 북부 지역 고객으로, 작년 동기 대비 두 배 증가했다고 밝혔다. 하지만 이는 2016년부터 2020년까지 북부 지역 고객 비율이 30~40%, 심지어 50%에 달했던 것과 비교하면 여전히 낮은 수준이다.
밧동산(Batdongsan)의 자료에 따르면 3분기 호치민 신도시(빈즈엉, 바리아붕따우 포함)의 부동산 수요는 50% 증가했고, 북부 지역 투자자는 27% 증가했다. 현재 검색 건수는 2022년 대비 1.5배 증가했으며, 이 중 북부 투자자의 48%는 기회가 있을 경우 남부 시장에 참여할 의향이 있다.
세빌스 베트남은 또한 하노이 투자자들이 2분기 호찌민시와 교외 지역 거래의 약 20%를 차지했다고 밝혔는데, 이는 이전 평균 7~10%보다 훨씬 높은 수치다.
빈 씨는 북부 자금 흐름이 남부로 이동하는 추세를 촉진하는 세 가지 주요 이유가 있다고 말한다. 첫째, 하노이 부동산 가격이 2021년 이후 급등하면서 수익률이 감소한 반면, 호찌민시와 교외 지역의 가격은 3~4년간 거의 변동이 없었다. 둘째, 남부 지역의 공급이 법적 문제 덕분에 회복되면서 많은 대형 투자자들이 시장으로 돌아왔다. 셋째, 호찌민시와 인접한 지역은 가격이 저렴하고 인프라 연결이 양호하여 중장기 자본 흐름을 유치하는 "저지대"로 자리 잡고 있다.
빈 씨는 또한 북부 지역 고객들의 투자 취향이 뚜렷하게 구분된다고 말했다. 유력한 재무적 투자자 그룹은 투티엠, 투득 중심가의 아파트를 선호하며, 법적 지위가 투명하고 안정적인 투자처를 찾기 위해 높은 가격에 매수할 의향이 있다. 젊은 고객 그룹은 가격 상승을 예상하기 위해 지하철, 순환도로, 롱탄 공항 인근 토지와 아파트 매입 기회를 모색한다. 또한, 장기 고객들은 하노이의 대규모 투자자들과 함께 남부 지역 개발 사업에 참여하는 추세다.
세빌스 호치민 리서치 책임자인 흐엉응우옌 씨는 2분기와 3분기에 북부에서 남부로의 자본 이동 추세가 더욱 뚜렷해졌으며, 특히 인프라와 공급이 호황인 호치민과 떠이닌 지역에서 두드러졌다고 평가했다. 응우옌 씨는 하노이 투자자들이 교외 지역 개발 사업의 경우에도 매력적인 투자처가 있다면 계획을 면밀히 검토하고 정책을 예측하는 데 경험이 풍부하다고 말했다. 행정 합병, 계획 및 인프라 개발 관련 정보 또한 시장을 더욱 활성화하는 데 기여했다.
밧동산(Batdongsan)의 딘민뚜안(Dinh Minh Tuan) 영업 이사는 남부 지역에서 부동산을 구매할 때 북부 투자자들이 우선시하는 요소는 합법성(59%)이며, 그 다음으로는 생활 공간, 인프라, 편의시설이라고 말했다.
전문가들은 남부로의 이주 추세가 증가하고 있음에도 불구하고 투자자들은 여전히 신중한 입장이라고 지적한다. 현재 현금 흐름은 주로 전문직 종사자 집단에서 발생하고 있으며, 이전 투자 흐름에서 상당한 비중을 차지했던 개인 투자자들은 아직 큰 폭의 수익을 내지 못하고 있다. 시장이 확실히 회복되면 이러한 개인 투자자들이 다시 돌아와 유동성을 높일 수 있다.
뚜안은 북부 투자자들이 하노이보다 낮은 가격뿐만 아니라 투명한 법적 지위, 투자자 평판, 그리고 기존 인프라를 우선시해야 한다고 권고한다. 한 지역에 여러 상품을 구매하는 대신, 호치민시와 인근 지역을 아우르는 아파트, 타운하우스에 포트폴리오를 편성하여 위험을 줄이는 것이 중요하다고 강조한다. 더욱 중요한 것은 중장기적인 관점에서 접근해야 한다고 생각한다.
부동산은 도시화와 실제 주택 수요가 동반될 때에만 지속 가능하게 증가하기 때문에 임대를 결합하여 안정적인 현금 흐름을 창출하는 전략이다.
