[굿모닝베트남미디어]

베트남 산업용 부동산 시장이 본격적인 ‘선별 성장’ 국면에 진입했다. 과거에는 임대료 경쟁력과 넓은 면적이 핵심이었으나, 이제는 안정적인 전력 공급, 첨단 기술 인프라, 글로벌 공급망 요구 충족 능력이 경쟁 우위를 결정짓는 ‘새로운 게임’으로 바뀌고 있다.

세빌스 베트남(Savills Vietnam)의 최근 산업용 부동산 보고서(Industrial Real Estate Focus 및 Industrial Insider 2025)에 따르면, 지난 1년간 임대 수요가 크게 변화했다. 이전에는 노동집약형 제조업을 지원하는 가격 경쟁력 있는 산업단지가 주를 이뤘으나, 이제는 전자상거래, 반도체, 전기차, 데이터센터 등 고부가가치 분야로 수요가 집중되고 있다. 이는 시장이 대량 성장에서 선택적·지속 가능한 성장으로 전환되고 있음을 보여준다.

세빌스 베트남의 산업용 부동산 서비스 담당 이사인 존 캠벨에 따르면, 산업 단지는 더 이상 단순히 공장 부지가 아니라 기업 운영 사슬의 필수적인 연결 고리가 되었다. 투자자들은 안정적인 전력 공급과 교통망부터 물류 서비스, 장기적인 확장 가능성에 이르기까지 완벽한 생태계를 추구한다.

이 변화는 특히 전자상거래 부문에서 두드러진다. 2025년 베트남 전자상거래 시장 규모는 260~280억 달러에 달할 것으로 추정되며, 지난해 1~9월 쇼피, 틱톡, 라자다, 티키등 4대 플랫폼 거래액만 116.2억 달러(전년 동기 대비 34% 이상 증가)를 기록했다. 배송 속도와 비용 최적화 경쟁이 치열해지면서 창고 및 풀필먼트 센터가 운영의 핵심으로 부상했다. 기업들은 주거지와 주요 교통로 인근을 선호하며, 높은 비용을 감수하고서라도 배송 시간을 단축하려 한다.

캠벨은 “호치민시·하노이 외곽 및 주요 물류 회랑상의 산업단지가 수혜를 입을 것이며, 도심에서 멀고 연결성이 떨어지는 지역은 점차 경쟁력을 잃을 것”이라고 전망했다.

반도체·전자·전기차 등 첨단 제조업도 시장 기준을 끌어올리고 있다. 2023~2025년 베트남은 반도체·전자 분야에 약 116억 달러 투자를 유치할 목표이며, 2026년 첫 칩 제조 공장 가동이 예정돼 있다. 전기차 시장은 2025년 32억 달러 규모로 성장할 전망이며, 상반기 신차 판매 중 배터리 전기차 비중이 42%에 달했다. 이러한 산업은 청정 토지, 통합 기술 인프라, 안정적 전력 공급, 장기 확장성을 요구해 많은 기존 대형 산업단지가 기준 미달로 어려움을 겪고 있으며, 잘 준비된 프로젝트와 전문 클러스터가 우위를 점하고 있다.

데이터센터는 이 ‘새로운 게임’의 가장 명확한 시험대다. 2025년 베트남 데이터센터는 41개소, 총 용량 약 524.7MW에 달하며, 2030년까지 거의 2배(950MW 이상)로 확대될 전망이다. 디지털 경제·AI·클라우드 붐으로 데이터 저장·처리 수요가 폭증하나, 안정적 전력·대용량 백업·고품질 통신 인프라·높은 운영 안전 기준을 갖춘 산업단지만이 선별적으로 선택받고 있다.

이로 인해 시장은 고도로 분화되고 있다. 물류 회랑 및 경제 중심지 인근 고기준 산업단지가 신규 투자 물결의 최대 수혜자가 될 전망이며, 인프라·서비스 업그레이드에 실패한 나머지 단지는 경쟁에서 밀려날 위험이 크다.

쿠시만&웨이크필드 베트남 산업용 부동산 서비스 쭈옹꾹도안 선임 매니저도 “관세·글로벌 무역 불안정으로 인한 조정기를 거쳐 시장이 다시 성장 궤도에 오르고 있다”며 “단기적으로 기업들이 신중하지만, 유리한 입지의 산업 토지·기성 공장·현대 물류 시설 수요가 개선되고 있으며, 공급망 재편(유연성·비용 통제 강화) 추세를 반영한다”고 분석했다.

2026~2029년 약 8,800헥타르(남부 지역 중심)의 신규 산업 토지가 시장에 공급될 예정이다. 공급 증가는 긍정적이지만, 모든 프로젝트가 쉽게 임차인을 유치하기는 어렵다. 입주율은 인프라 품질, 지역 연결성, 특정 산업 지원 정도에 따라 크게 갈릴 전망이다.

도안 매니저는 중기 전망에서 “베트남 산업용 부동산 시장이 면적 경쟁에서 품질 경쟁으로 완전히 이동했다”며 “새 성장 사이클은 뚜렷하게 선별적이며, 높은 기술 기준을 충족하고 글로벌 공급망 변화에 빠르게 적응하는 산업단지만이 승자가 될 것”이라고 결론지었다. “저가나 대규모 토지 보유에만 의존하는 프로젝트는 점점 입지를 유지하기 어려워질 것”이라는 경고도 덧붙였다.

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