부동산 구매력은 주로 새로 출시된 제품에 의존하는 반면, 재고는 높은 가격과 나쁜 위치로 인해 계속 부진하다.
최근 1분기 시장 보고서에서 S22M 새빌스 호치민시 연구부 장후인 국장은 올해 첫 3개월 동안 시가 새로 오픈한 아파트 800채(첫 분양)와 이전 라운드에서 4,200채 이상의 미분양 아파트를 보유해 총 1차 공급(분양 투자자)이 2024년 같은 기간에 비해 2% 증가한 5,000채에 달한다고 밝혔다.
장 씨에 따르면 여러 가지 요인으로 인해 지난 분기 아파트 거래량은 전체 공급량의 28%를 흡수한 1,400세대에 불과했다. 이 중 재고는 약 23%에 불과한 흡수율로 '미판매'가 지속된 반면, 새로 출시된 제품은 61% 이상의 흡수율을 기록했다.
타운하우스 부문에서도 같은 추세가 나타났다. 새빌스에 따르면 지난 분기 호치민시의 1차 분양 물량은 698채로, 이 중 89채가 신규 공급 물량으로 약 13%를 차지했고 나머지 87%는 재고 물량이었다. 분기에 기록된 흡수율은 10%에 불과해 거래된 타운하우스 69채와 맞먹는 수치로 대부분 신제품이었으며, 재고는 거의 주목받지 못했다.
부동산 컨설팅 회사인 나이트 프랭크 베트남도 비슷한 동향을 보였다. 특히, 올해 첫 3개월 동안 호치민시는 신규 출시된 아파트 619채와 이전 라운드의 3,600개 이상의 제품 재고를 보유하고 있었으며, 총 1차 공급 물량은 약 4,200채였다. 기록된 거래는 689채였으며, 신규 출시 프로젝트에서 구매력의 80%가 감소했으며 나머지 재고는 소진되지 않았다.
건설부 보고서에 따르면 2024년 4분기 기준 프로젝트의 부동산 재고량은 여전히 약 17,058개(아파트, 단독 주택, 토지 포함)로 상당히 많다. 103개 상장 부동산 기업을 대상으로 한 비엣스톡파이낸스(VietstockFinance)의 통계에 따르면 2024년 말 기준 부동산 재고 총금액은 491조동 이상이다. 이는 20여 년 만에 기록적인 높은 재고 수준이다. 재고는 부동산이 사업에 투입될 자격이 있지만 매각되지 않았거나 매각되지 않은 날로부터 1년 후의 시점부터 계산된다.
장후인(Giang Huynh)은 재고 유동성이 낮은 이유를 계절적 요인 외에도 현재 기존 매물의 높은 매매가를 기록하고 있으며, 대부분이 입지 조건이 좋지 않은 대형 평형대 아파트로, 실거주자와 투자자 모두 접근하기 어렵다고 설명했다.
나이트 프랭크 베트남(Knight Frank Vietnam)의 가치평가 및 컨설팅 담당 부국장인 손호앙(Son Hoang)도 같은 의견을 밝혔다. 그는 이번 분기에 공급된 주요 재고품의 90% 이상이 중상급이며, 평균 매매가는 평방미터당 약 3,648달러(9,100만동 이상)로 대부분의 구매자의 자금력을 초과했다고 밝혔다. 저렴한 재고품(평방미터당 5,500만동 미만)은 현재 전체의 10%에 불과하며, 주로 방 3개짜리 대형 평형대에 속해 있어 아파트의 총 매매가는 30억동 이상으로 상승했다.
손호앙은 "불안한 경제 환경에서 주택 구매자는 더 저렴한 옵션을 찾는 경향이 있다. 이로 인해 고가 제품은 더욱 판매하기 어려워진다."라고 말했다.
밧동산 웹사이트에서 실시한 주택 구매자 심리 조사에 따르면, 구매자의 약 80%가 투자자가 새로 오픈한 부동산을 선택하는 경향이 있는 것으로 나타났다. 신규 제품은 지역 및 입지 면에서 다양성을 갖추고 있으며, 기존 재고보다 가격 상승 가능성이 더 높기 때문이다.
장후인(Giang Huynh)은 향후 분기 시장 전망을 밝히며 신규 공급량이 약 7,000세대로 여전히 제한적이라고 밝혔다. 이 중 90%는 기존 7개 프로젝트의 차기 단계에서 공급될 예정이며, 신규 프로젝트는 4개만 분양될 예정으로 전체의 10%에 불과하다. 신규 공급은 부족하고 고가 재고는 계속 증가하여 수급 불균형을 초래하고 있다.
부동산 재고를 평가할 때 전문가들은 두 가지 유형으로 구분한다. 진행 중인 제품과 완제품이다. 미완성 제품은 문제가 되지 않지만, 완성되어 시장에 출시되었지만 거래되지 않은 제품은 특히 우려스럽다. 이러한 유형의 재고는 유동성 손실을 초래하고 기업의 부채로 이어진다. 재고는 높은 판매 가격, 불분명한 법적 프로젝트, 또는 입지가 좋지 않은 상품으로 구매자에게 인기가 없어 팔리지 않는 이유이다.
부동산 재고가 사상 최고치로 증가한 것은 업계의 어려운 상황을 반영한다. 이는 부동산 기업이 대량 수요와 시장의 실제 흡수 능력에 맞춰 상품 개발 전략을 재구성하고 조정하는 데 어려움을 초래한다.
