시장 조사 기관에 따르면, 주택 가격이 소득의 1/3을 넘지 않는다는 규칙에 따라 고려하면 베트남의 최고 소득층은 하노이나 호치민시에 집을 살 수 없다.

 

 

베트남 부동산 협회(VARS)의 최근 보고서에 따르면, 베트남의 주택 구매력이 급격히 하락하여, 통계청이 분류한 최고 소득 계층 20%는 주택 가격이 소득의 1/3을 넘지 않는다는 규칙에 따라 주택을 구매할 수 없는 수준이라고 한다.

 

상위 20% 인구에게도 어려운 문제

구체적으로, 통계청의 2023년 인구 생활 수준 조사 결과에 따르면 하노이에서 소득이 가장 높은 인구의 20% 그룹이 1인당 월 1,447만 동을 받은 것으로 나타났다. 다낭은 1,380만 동, 호치민시의 1,326만 동, 동나이는 1,390만 동, 빈증엉은 1,838만 동이다.

 

이 그룹은 정부의 지원 없이도 하노이나 호치민과 같은 대도시에 주택을 소유할 수 있을 것으로 예상되지만,실제 문제에 직면했을 때 이 그룹조차도 많은 장애물에 직면했다. 각 가구에 근로 연령이 가장 높은 소득 그룹에 속하는 2명의 사람이 있다고 가정할 때, 이 그룹의 평균 소득은 월 가구당 약 3천만 동으로 추정되며, 이는 연간 약 3억 6천만 동에 해당한다.

 

주거비가 소득의 1/3을 초과하지 않는다는 공통 재정 규칙을 적용하면 최대 경제성은 월 약 670만 동이며, 이는 연간 약 8천만 동에 해당한다.

 

한편, 위에서 언급한 대도시의 각 상업용 아파트의 가격 범위는 지역과 주택에 따라 4,000만~7,000만 동/㎡이다. 따라서 소형 아파트(약 60㎡)의 가격은 약 25억~35억 동이다. 이 상위층이 60㎡ 규모의 아파트를 약 35억 동에 매입하고 20년간 연 8%의 이자율로 주택 가격의 70%인 24억 5천만 동을 은행에서 빌리면 월 할부금은 약 2,500만~2,700만 동으로 연간 3억 동 이상에 해당한다.

 

연간 최대 8천만 동을 지출 하는 이 그룹은 거의 집을 살 수 없다.

 

VARS에 따르면, 이미 대부분 사람들의 재정 능력을 넘어선 대도시의 부동산 가격이 현재 소득 성장률보다 몇 배나 빠르게 상승하고 있다.

 

현재 주택 공급은 주로 중급 및 고급 부문에 집중되어 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 중급 및 고급 부문의 수요가 매우 크지만 저렴한 주택이 시장의 주요 수요이다. 3,000만 동/m2 미만의 주택 프로젝트는 거의 없어서 대부분의 사람들, 심지어 가장 높은 소득 계층조차도 적합한 선택권이 없다.

 

부동산 가격을 끌어올리는 주요 원인 중 하나는 시장에서 일부 사람들의 투기적 행동이지만 VARS에 따르면 덜 언급되지만 영향력 있는 또 다른 요인은 자금 조달 비용이다. 이자율이 인하되었음에도 불구하고 베트남의 주택 구매자는 약 10% 이상의 인센티브 이후에도 여전히 변동 이자율을 지불해야 한다. 투자 비용 및 토지 비용과 함께 금융 비용은 지속적으로 증가하여 부동산 사업의 프로젝트 개발 프로세스에 영향을 미치고 주택 가격을 직접 상승시킨다.

 

고소득층도 어려움에 직면하는 반면, 저소득층은 거의 기회가 없다. 대다수의 주택 수요가 충족되지 않아 사회보장에 부정적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 부동산 시장의 장기적인 불안정성과 거시경제적 위험을 초래할 수 있다.

 

최근 베트남 부동산 컨퍼런스에서 Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 안 씨는 베트남의 부동산 가격이 5년 만에 59%의 속도로 전 세계에 비해 빠르게 상승하고 있다고 말했다. 이 비율은 미국(54%), 호주(49%), 일본(41%), 싱가포르(37%)보다 높다.

 

이 전문가에 따르면 과거와 현재 평균 급여와 주택 가격을 비교해보면 젊은 베트남 사람들이 항상 자신의 집을 사는 데 어려움을 겪고 있음을 알 수 있다. Batdongsan.com.vn 플랫폼의 계산에 따르면, 2004년의 평균 주택 가격과 소득을 기준으로 할 때, 7X 세대가 동원 금리가 7.4%일 때 약 6억 동에 60m2 아파트를 구매하려면 약 31.3년의 소득이 필요하다.

 

10년 후인 2014년에는 8X 세대도 비슷한 아파트를 사려면 22.7년치의 소득이 필요했다. 아파트 가격은 15억 동으로 상승했고, 동원 이자율은 6%로 감소했다.

 

지금까지 9X 세대는 동원 이자율이 4.5%인 조건에서 30억 동에 위 아파트를 사려면 25.8년치의 소득이 필요하다.

 

"소득 연수와 이자율은 시간이 지남에 따라 감소했지만, 일반적으로 모든 세대의 젊은이들은 여전히 ​​집을 소유하기 위해 오랫동안 열심히 일해야 한다."라고 응우옌 꾸옥 안 씨가 평가했다.

 

TOD 모델 복제 필요

 

주택 가격 문제를 해결하고 주택 가격과 소득 간의 격차를 줄이기 위해 장기적으로 정부는 사회주택 프로젝트와 저렴한 상업용 주택에 대한 토지, 세금, 대출에 대한 특혜 정책을 지속적으로 연구하고 적용하는 것 외에도 연결 인프라를 지속적으로 개선하고 대중교통에 중점을 둔 도시 개발인 TOD 모델을 복제해야 한다고 믿는다.

 

VARS에 따르면 기차, 지하철, 급행 버스 등 대중교통 축을 중심으로 주거, 상업, 서비스 지역이 건설되고 연결 인프라가 개선되면 사람들은 삶의 질 향상과 함께 매우 짧은 시간에 매우 먼 거리에서 출근하고 편의시설을 이용할 수 있다.

 

"주택 구매자는 확실히 기업이 더 저렴한 가격으로 프로젝트를 개발할 수 있는 교외 지역으로 기꺼이 이전할 것이다. 공급이 충분히 많고 적절하면 주택 가격은 실질 수요와 공급의 '균형' 수준으로 조정될 것이다."라고 VARS는 말한다.