베트남 부동산 프로젝트 M&A에 관심을 갖고 알게 된 외국인 투자자 그룹이 급격히 늘었지만 신규 거래는 대부분 평가와 협상 과정에 불과하다.
최근 부동산 시장이 여전히 많은 어려움을 겪고 있다는 맥락에서 부동산 M&A가 더욱 활발해지고 있다.
최근 JLL(Jones Lang Lasale Group)은 약 2조5500억동에 해당하는 1억610만달러 규모의 동남아시아 유명 호텔 3곳의 매각을 위한 상담에 성공했다고 발표했다. 판매자는 Strategic Hospitality Holdings Limited, 구매자는 홍콩의 부동산 기업인 에버랜드이다.
이중 호치민시에 판매 중인 호텔은 7구역에 위치한 아이비스 사이공 사우스와 카프리 바이 프레이저 두 곳이다. 따이호따이(Tay Ho Tay) 도심 지역의 중심 지역 프로젝트도 최근 투자자인 THT 개발 회사가 CMC 코퍼레이션(코드: CMG)으로 이전했다.
이 프로젝트의 총 투자 자본은 1조7890억동으로 추정되며, 이중 기여 자본은 6260억동, 동원 자본은 1조1630억동이다. 이 프로젝트는 2024년 4분기에 완료될 것으로 예상된다. 계획에 따르면, 이 프로젝트는 1.13헥타르 이상의 규모, 23층 높이, 40%의 건설 밀도를 가지고 있다. 사업기간은 투자허가서 발급일(2006년 1월 19일)로부터 56년이다.
THT는 국내 건설사 대우건설이 설립한 회사로 자본금 100%를 보유하고 있다. 현재 THT의 법정대리인은 대우건설 안국진 회장이다.
또한 싱가포르에 본사를 둔 부동산 그룹 케펠(Keppel)은 최근 호치민시 투득시의 두 프로젝트에서 캉디엔하우징투자&무역합작주식회사(코드: KDH)와 총 추정 가치가 1억8700만 SGD 이상인 협력 계약을 발표했다. 거래는 올해 안에 완료될 것으로 예상된다. 언급된 두 프로젝트는 미투이와 롱탄-다우자이 고속도로의 교차점 근처의 보찌꽁(Vo Chi Cong)거리 앞에 위치한 Clarita와 Emeria(도안응우옌)일 가능성이 높다.
케펠은 케펠 베트남 펀드(KVF)에 가입하여 거래에 참여할 것다. 이중 케펠 그룹이 49%, 깡디엔이 51%를 소유한다. 케펠과 KVF의 베트남 합작투자는 2022년 하노이 3개 필지를 인수한 데 이어 이번이 두 번째이다.
사이공 부동산공사(사이공레스 그룹, 코드: SGR)는 최근 사이공 리버사이드 투자 회사 유한회사에게 안푸 리버뷰 아파트(히엡빈짠, 투득시), 안푸 레지던스 아파트를 포함한 프로젝트 클러스터를 이전하기로 약속하는 계약을 체결했으며 2022년에 파트너로부터 1520억동 이상의 보증금을 받았다고 밝혔다.
이 두 프로젝트의 총 투자액은 9000억동이상 이다. 사이공레스는 이적이 성공적으로 이뤄지면 회사가 6000억~6500억동의 추가 수익을 올릴 것이라고 말했다.
더 많은 빅딜이 있는가?
전문가들에 따르면 현금흐름이 어려운 시기에 접어들면서 투자 절차의 문제, 법정 시간의 연장, 유동성 감소, 대출 조건이 점점 더 어려워지면서 기업들은 이를 일부 또는 전부 매각하는 것을 고려해야 한다. 이것은 기업이 부채를 상환하고, 파산과 해산을 방지하며, 현금 흐름을 가져와 다른 프로젝트를 지속적으로 실행할 수 있도록 지원하는 방법이다.
국내 투자자들이 자본금 조달에 어려움을 겪고, 법적 절차가 길고, 협상 과정의 하강점은 상황에 따라, 거래의 복잡성에 따라, 2023년 2분기부터 부동산 M&A 활동이 급격히 증가할 것으로 예상된다.
베트남 부동산업자협회(VAR)의 자료에 따르면 부동산 프로젝트의 M&A에 대해 배우는 데 관심이 있는 외국인 투자 그룹의 수가 급격히 증가했다. 그중에서 눈에 띄는 것은 싱가포르, 한국, 대만, 일본, 말레이시아 등의 외국인 투자자 그룹이다. 하지만 대부분의 신규 거래는 평가와 협상 과정에 불과하다.
협회에 따르면 협상 과정에서 현금 흐름이 지배적이어서 구매자가 싼 가격에 구매하고 싶어하는 경우가 많기 때문이다. 입지가 좋고 향후 판매가격이 10~20% 인하될 가능성이 있는 청정 법률 프로젝트에 우선순위를 둘 예정이다. 한편, 기업들은 토지 기금 조성, 사업, 법적 시행에 많은 노력과 비용을 들인 후에 자산을 싼 가격에 매각하는 것을 받아들이기 어렵다.
양측이 거래를 성사시키지 못한 또 다른 이유는 많은 프로젝트 투자자들이 여전히 "미안하다"며 너무 높은 기대치를 설정해 가격이 실제 설득력을 얻지 못했기 때문이다.
하지만 여전히 특별한 경우가 있기 때문에 막다른 골목에 몰린 프로젝트 소유자들은 큰 손실을 감수해야 곧 현금 흐름을 기대할 수 있다. 그들은 증가하는 이익에 수렁에 빠져 "자산에서 사망"할 위험에 직면한 비용을 계속 감당할 수 없기 때문이다.
게다가 M&A 활동을 가로막는 장벽이 많다. 법적 병목 현상으로 인해 많은 프로젝트가 이전할 자격이 없다. 법체계가 동기화되지 않고, 복잡한 토지행정절차가 많은 사업을 방해해 기업과 관리기관이 어려움을 겪고 있다.
VAR 전문가들은 M&A 거래를 보다 성공적으로 성사시키기 위해서는 지치고 프로젝트를 이행하기에 충분한 자원이 없는 투자자들에게 프로젝트 또는 프로젝트의 해당 부분을 최소한의 토지정리가 완료된 조건으로 할당할 것을 권장한다. 왜냐하면 투자자가 지치면 다음 단계에 투자할 자원이 거의 없기 때문이다.
또한 M&A 활동이 원활하게 이루어지고 자산/프로젝트가 합리적인 수준으로 가격이 책정되어 매수자에게 이익이 될 뿐만 아니라 매도자에게 피해를 주지 않기 위해서는 이제 시장에 부동산 투자 촉진 채널이 시급하다.
이에 따라 VAR는 부동산 시장 참여자들을 연결하고, 투자를 촉진하고, 지원하는 프로그램을 구성할 것이다.
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