하노이 사무실 공간 점유율은 2022년 87%로 전년 대비 2.1%포인트 상승했다.
에픽타워는 2022년 수도 오피스 공간 시장에 진출한 유일한 B급 프로젝트로 2만2350㎡ 규모이다. 30층짜리 사무실 건물은 하노이의 서쪽에 있는 남뚜리엠 구역의 두이딴 거리 19에 위치해 있다.
2022년 하노이 오피스 시장의 흡수율은 2021년에 비해 상당히 안정적이었다. 2022년 상반기는 2021년 실적을 넘어서는 등 오피스 수요가 호조를 보였다. 그러나 하반기 들어 세입자들, 특히 중소기업들은 2023년까지 암울한 경기 전망으로 인해 확장 계획을 보류하거나 축소하는 경향이 있었다.
하노이 바딘 지구에 있는 캐피털 플레이스.
전체 월세는 ㎡당 24.75달러로 분기 대비 안정세를 유지하고 있지만 일부 노후 건물에서 경쟁에 발맞추기 위한 리노베이션 추세가 지속되고 있고, 양질의 신규 공급이 들어오면서 전년 동기 대비 5.5% 상승률을 기록하고 있다.
전체 입주물량은 전년 동기 대비 2.1%포인트 증가한 87%를 기록했지만 최근 6개월간 입주자들의 체감경기가 낮아지면서 전분기 대비 0.7%포인트 소폭 감소했다.
2022년 A급과 B급 사무실 공간 모두 전년 대비 임대료 총액(전년 대비 각각 4.5%, 6.5%)이 증가했다. 이는 도시 전역의 여러 사업에서 리노베이션과 임대료 조정과 함께 평균 임대료 이상의 B등급 신규 공급이 들어온 덕분이기도 하다.
A등급 오피스 공간은 4분기 임대료 상승률(+0.62%)을 유지한 반면 B등급 임대료는 전분기 대비 0.35% 소폭 감소했다.
A등급과 B등급 입주는 모두 전년 동기 대비 각각 2.7%포인트, 1.7%포인트 증가했지만 B등급 입주는 직전 분기 실적에 비해 1%포인트 미만 소폭 감소했다. 연말로 갈수록 경기 전망이 어두워지면서 세입자들은 확장 계획을 실행하는 데 더욱 신중하고 주저하고 있다.
새로운 고품질 사무실 공간으로 이전 및/또는 확장할 여유가 있는 몇몇 대형 국제 기업을 제외하면 대부분의 세입자는 비용을 절약하기 위해 현재 위치에 머물거나 다운그레이드를 할 가능성이 높다.
2023년에는 2022년 말에 완료된 프로젝트를 포함하여 운영에 들어갈 것으로 예상되는 프로젝트는 테콤뱅크 타워(등급 A, 8,104 sqm 임대 가능), 랭커스터 조명(등급 A, 21,400 sqm), BRG 다이아몬드 파크 플라자(등급 B, 31,205 sqm), 롯데몰 하노이(등급 A, 20,500 sqm); 비나코민 타워(등급 B, 72,000 sqm), 인트라콤 리버사이드(등급 B, 24,000 sqm)이다.
2024년까지 예상 사무공간이 4만7000㎡ 이상인 신라호텔(A등급)을 제외하면 대부분 1만3000~2만2500㎡로 규모가 작다.
현재 2025년 완공 예정인 사업은 랜드마크55, 그랜저팰리스, 선샤인제국 등 3개 사업만 총 14만4000㎡의 예상 사무공간을 제공하며 이 모든 프로젝트는 하노이 서부 지역에 있다.
단기적으로 신중함과 망설임이 키워드로 남아 있는 한 새로운 사무실 공간에 대한 수요는 둔화될 수 있다. 확장과 업그레이드를 감당할 수 있는 세입자들 사이에서 양질의 공급은 여전히 바람직할 것이다.
세입자들은 더 큰 사무실 공간을 찾기 위해 중앙업무지구(CBD) 지역을 벗어나고자 하지만, 사무실 선정 기준에서 전략적 위치가 계속 중요한 역할을 하고 있다. 너무 멀리 떨어진 곳에 있는 양질의 건물들은 점유율이 느리다.
현재, 테콤뱅크 타워는 하노이의 한정된 토지 은행 때문에 향후 3년 내에 운영이 예상되는 유일한 신규 공급이다. 한편, 주변 지역의 새로운 도시 지역(예: 스타레이크 따호따이 NUA)이 형성되고 있으며, 향후 새로운 주요 비즈니스 중심지로 부상할 것으로 예상되어 CBD에 대한 압박이 부분적으로 완화되고 있다.
CBD 내 공간이 한정돼 있어 향후 3년간 다수의 신규 사업이 예상되는 등 향후 공급 측면에서 서부와 2차 지역이 앞서고 있다.
◆ 하노이 오피스 시장을 가속화하는 트렌드
리노베이션 및 업그레이드: 주요 위치에 있는 오래된 건물은 이제 건물 품질을 개선하고 세입자를 유지하기 위해 리노베이션/리퍼비시 프로세스를 시작했다.
유연한 직장 수요: 불확실한 경제 전망으로 인해 연말로 갈수록 사무실 확장이 둔화되었다. 재택근무, 가상오피스, 코워킹 스페이스에 대한 관심은 기업이 비용 절감을 위한 옵션을 고려함에 따라 증가할 것으로 보인다.
지속 가능성: 웰니스와 지속 가능성이 기업의 우선 순위가 되면서 더 많은 개발자와 임차인이 친환경 건물과 ESG 성과를 고려하고 있다. 친환경과 지속가능성 또한 사무실 디자인에 포함되어 있다.
