호랑이의 해를 맞아 부동산은 공공투자와 경기부양책의 물결에서 오는 기회를 환영하지만 동시에 높은 가격과 거품의 위험에 직면해 있다.

은행 및 금융 산업과 부동산 분야에서 20년 이상 근무한 비엣안호아컴퍼니의 쩐칸꽝 총괄 이사는 2022년에는 부동산 시장이 기회와 위험을 모두 수렴하게 될 것이라고 말했다. 이 경우 기회는 경기 부양책에서 오고 위험은 가격 거품을 형성하는 토지 열기의 결과에서 비롯된다.

그는 향후 12개월 동안 부동산은 공공 투자 지출과 시장에 쏟아지는 경기 부양책으로 인해 많은 압박을 받을 것이라고 전망했다. 값싼 돈에 대한 두려움은 부동산이 자본시장(장기자본) 투자자들의 현금흐름을 계속 끌어모으는 통로가 되게 할 수 있다. 2022년 주거용 부동산시장과 토지가 딸린 자산의 성장 기회가 2021년보다 높응 것이다.

그는 2021년 말 투띠엠 토지 경매가 2022년 호찌민시와 주변 지역의 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 분석했다. 낙찰자는 계약금을 내놨지만 부정적이었다. 투자자의 20%는 여전히 제곱미터당 24억동(10만4천동)라는 기록적인 가격이 현실이라고 믿고 있다. 이것은 고급, 사치 및 호화 부동산 시장을 계속 평가하게 만든다.

네 번째 유행병 이후, 재정적인 잠재력을 가진 투자자는 두 번째 부동산 소유권을 선호하는 경향이 있다. 따라서 정원 주택(저비용 교외 또는 외진 토지)과 토지가 딸린 리조트 부동산은 자본 유치에 좋은 기회를 가지고 있다.

꽝 이사에 따르면 점차 드러나는 여러 기회 외에도 2022년 부동산 시장도 우려할 만한 잠재적 리스크가 많다. 2021년부터 2022년까지 투티엠 토지 경매의 영향으로 집값이 급등하면서 부동산 가격이 급등한 데 따른 열기다. 이로 인해 토지 열풍과 부동산 거품이 취약한 경계를 형성하게 되고, 시장은 3분기에 가격 거품으로 나타날 수 있다. 여기에 은행들이 부동산 신용을 강화, 부동산 시장 관련 정책, 특히 세금이 이전보다 엄격해 질 때 부동산 투자자와 개발자들의 어려움이 커질 수 있다.

팜람 부동산중개협회 부회장도 정부가 공공투자를 투입하고 대규모 경기부양책을 시장에 투입하는 방안을 추진하면 부동산업계가 이중의 혜택을 받을 수 있다고 보고 있다.

첫 번째 혜택은 공공투자 지출이 지역을 연결하는 교통인프라 사업을 통해 부동산 시장을 부양할 수 있어 자산 가치 상승에 도움을 줄 수 있다는 점이다. 두 번째 혜택은 경기부양책의 회복으로 소비증대, 구매력 향상, 주거 및 투자 목적의 주택소유 수요 촉진에 기여한다.

여기에 정부가 부동산 관련 법령을 개정·보완하는 방안을 검토하면 부동산 시장의 수년째 구제를 풀고 공급을 촉진하며 재고를 자유롭게 하는 기회를 창출할 수 있다는 게 람 부회장의 설명이다.

다만 그는 2022년 부동산 시장의 도전이 작지 않다는 점을 인정했다.

첫 번째 과제는 저가 주택 부족과 고가 주택 과잉으로 주택 시장이 수요와 공급의 불일치에 직면해 있다는 점이다. 두 번째 도전은 네 번째 유행병 이후의 회복이 시장의 부문과 지역에 걸쳐 균일하지 않다는 것이다. 예컨대 주거용 부동산은 점차 긍정적인 재가동을 찾고 있지만 리조트용 부동산은 여전히 매우 어렵고, 중부지역은 일찍 회복되지만 교외와 외딴 지역은 회복세가 더디다.

부동산중개협회 부회장에 따르면 세 번째 과제는 시장의 법적 걸림돌을 제거하는 방향으로 부동산 관련법이 개정·보완되고 있지만 정책이 시행되면 새로운 규제가 시행되기까지 6~9개월이 소요되는 경우가 많다. 이것은 부동산 시장의 회복을 늦추고 경제 성장에 보조를 맞출 기회를 놓칠 수 있다.

좀 더 신중한 시각에서 보면 후인푸옥응히아 GIBC 선임 컨설턴트는 2022년 부동산 시장의 과제가 기회보다 도전이 더 크다고 우려한다. 공공투자를 인정하고 2022년 대규모 경기회복을 지원하기 위한 경기부양책을 투입하는 것이 한편으로는 부동산 성장 촉진의 지렛대가 될 것이고, 한편으로는 부동산 시장의 가격 열풍과 거품 형성 위험을 우려하고 있다.

그녀는 수년 동안 부동산 가격이 지속적으로 상승해 실질 가치에 많은 차이가 발생했다고 분석했다. 정점이었던 2016~2018년에는 공급 규모가 크고 유동성이 많았으며 부동산 가격 상승도 정상으로 볼 수 있었다. 그러나 2020-2021년 같이 전염병이 유행하는 시기에는 가격이 여전히 치솟고, 이 기간에 토지 경매 활동을 포함하여 다소간 토지 열풍이 나타나는 경우는 이례적이다.

2022년 경기회복 부양책이 나오면서 막대한 자금이 시장에 유입되고 가격하락에 대한 우려와 투입원가 상승 등으로 부동산 가격이 상승할 수밖에 없다. 지속적인 가격 상승은 최근 누적으로 인해 가상가격과 부동산 거품이 부풀어 오를 위험이 숨겨져 있음을 보여준다.

또한 응히아에 따르면 2022년 부동산 시장의 도전은 해를 거듭할수록 유동성이 줄어드는 조짐에 있다.  6개월 동결에 비해 2021년 말 성수기에는 구매력이 크게 회복됐지만 자산시장 유동성은 5~6년 전 같은 기간에 비해 하락하고 있다. 이러한 구매력의 감소는 시장의 수요가 약화되고 부동산이 다른 투자 채널에 의해 지배되고 있는 고유한 위치를 상실했음을 보여준다.

응히아는 나아가 2022년 부동산 시장이 부동산 신용 강화, 채권발행 활동 점검, 부동산 거래에 따른 검토 및 소급 개인 소득세 강화는 상당히 어려운 과제라고 경고했다.

2022년 부동산 그림이 분홍색으로 변할지 회색으로 변할지 파악하기는 이르지만 투자자는 호랑이의 해에 투자하기로 결정하기 전에 기회와 과제를 따져봐야 한다고 응히아는 추천한다.

-GMK미디어