[굿모닝베트남미디어] 호치민시 부동산 시장에서 많은 투자자들이 자산을 매각하며 손실을 최소화하려는 움직임이 두드러지고 있다. 저금리 시기(2023~2025년)에 고레버리지로 매입한 아파트·주택 소유자들이 우대금리 기간 만료 후 변동금리 적용으로 월 상환 부담이 급증하면서 매도 압력이 커지고 있다.
민풍(Minh Phung)구 투자자 꾸옥뚜언(Quoc Tuan) 씨는 2023년 말 동부 지역 2베드룸 아파트를 약 4.5억 동 이상(은행 대출 60% 수준, 27억 동 초과)으로 매입했다. 첫해 우대금리 7% 적용에 원금 상환 유예로 월 1,500~1,600만 동을 부담했으나, 2025년 10월 변동금리 11%로 전환되며 2,400만 동으로 증가했다. 올해 초 금리가 15%까지 오르면서 월 3,300만 동 수준으로 뛰었다. 뚜언 씨는 “상환액이 거의 2배가 되면서 월 소득을 잠식하고 있다”며 “5억 동에 매물 내놓았으나 아직 매수자가 없어, 앞으로도 안 팔리면 원금 회수라도 위해 가격을 더 낮출 수밖에 없다”고 밝혔다.
투득(Thu Duc) 지역 고급 아파트 소유자 쩐반푹(Tran Van Phuc) 씨도 2025년 초 약 80억 동에 매입(은행 대출 40%, 20년 만기) 후 첫해 우대금리 8.5%로 월 3,400만 동(원리금)을 냈다. 우대 기간 종료 후 시장 금리 연동 약 15% 적용으로 월 5,000만 동 가까이 치솟았다. 그는 “몇 달만 더 버티다 파산할 판”이라며 “동일 가격이나 몇 % 할인이라도 매각해 자본 회수하겠다”고 말했다.
호치민시 다수 부동산 중개업소 현장 관찰 결과, 2023~2025년 저금리 시기 매입 투자자들이 대거 대출 조정 국면에 진입하면서 금융 압박이 심화되고 있다. 공공 매각은 아직 대규모로 확산되지 않았으나, “조용한 매각(divestment)”이 활발하다. 공개 매물이 아닌 지인 중개인·사적 채널을 통해 거래하며 가격 급락을 피하려 한다. 일부 빠른 현금 구매자에게는 최고 15% 할인도 제공된다.
소셜미디어 그룹에서도 자본 회수를 위한 매각 글이 쏟아지고 있으며, 많은 소유주가 상장가 대비 10~12% 인하를 감수하며 유동성을 우선시하고 있다.
현재 다수 은행 주택담보대출 금리는 연 9.5~14% 수준이며 변동금리는 15~16%까지 오른다. 부동산 사이트 Batdongsan.com.vn 데이터에 따르면 2025년 말부터 금리 상승으로 주택·토지 수요가 감소세를 보였으며, 최근 2개월 평균 17~20% 하락했다. 올해 1월 검색량은 전월 대비 28% 줄었다.
호치민시 아파트 가격은 약 19% 하락했으며, DKRA 그룹에 따르면 금리 상승 이후 1월 주택 주문이 40~50% 감소해 고가 자산 보유 투자자들의 매도 압력이 가중되고 있다.
파인레이팅스(FiinRatings)의 2026년 신용 전망 보고서에서는 주택담보대출 금리 상승이 부동산 시장 주요 리스크로 지목됐다. 은행 포트폴리오에서 주택대출 비중이 크고 대부분 2023~2025년 저금리(연 8% 수준, 12~24개월 우대) 시기 형성됐기 때문이다. 변동금리 13~15% 전환 시 상환 부담이 1.5~2배 증가하며 고레버리지 차주들의 디폴트 위험이 커질 수 있다.
독립 부동산 컨설턴트 레꾸옥끼엔(Le Quoc Kien) 씨는 “2023~2025년 체결 대출 대부분이 우대 기간·원금 유예 종료로 원리금 동시 상환 국면에 들어섰다”며 “2~3억 동 대출 기준 금리 3~5% 상승만으로도 월 700~1,000만 동 추가 부담이 발생해 레버리지 투자자들의 수익을 잠식하고 매각을 유발한다”고 분석했다.
CBRE 베트남 주거시장 디렉터 보후인뚜언끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 씨는 “유동성 낮고 임대 수익 제한적인 투기성 자산(리조트·콘도텔·해변 상가·교외 토지 등)이 가장 큰 타격을 받고 있다”며 “대출 비율 50~70%인 경우 금융 리스크가 극대화된다”고 지적했다. 그는 올해 하반기 2024년 말 체결 대출들이 변동금리 단계에 진입하면서 압력이 더 커질 것으로 내다봤다.
전문가들은 금리 고착·유동성 하락 상황에서 레버리지 사용 시 신중을 권고한다. 자산 보유 vs 매각 결정 전 고금리 시나리오에서의 채무 상환 능력을 철저히 계산해야 하며, 임대 수익 발생·장기 잠재력 있는 자산은 유지하고 투기성·과다 부채 자산은 조기 구조조정하는 것이 바람직하다. 실수요 구매자는 소득으로 변동 금리 대응 가능하다면 여전히 매력적인 투자 시점으로 평가된다.
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