추가 대출 요건은 말할 것도 없고 520억달러 이상이 은행과 부동산 법인 채권 보유자들 때문인 만큼 부동산 시장의 정화는 불가피하다는 게 전문가들의 분석이다.
베트남 중앙은행(SBV) 산하 경제부문 신용부에 따르면 2022년 상업용 부동산 신용잔액은 350억달러에 육박해 도시건설과 주택개발사업이 가장 큰 관심을 받았다.
하노이 증권거래소에 따르면 2022년 말 부동산 기업의 개인 채권 잔액은 총 177억달러 정도다. 이에 따라 부동산 기업들은 신용과 채권을 통해 최대 525억달러를 차입하고 있다.'
지난해 하반기부터 현금흐름이 은행과 국민에 갇혀 더 이상 기업으로 흘러가지 않고, 증권과 채권 등 나머지 두 자본동원 경로가 부담스러워 자본적자가 확산되고 있다는 게 내부자들의 지적이다.
자본 흐름이 정체된 상황에서 부동산 기업들은 은행들이 이들을 구제해줄 것으로 기대하고 있다. 그럼에도 불구하고, 2월 초 SBV가 주최한 부동산 신용 회의에서, 시스템 보안 문제로 인해 부채 구조 조정과 신용 접근 기준을 낮추는 것에 대한 부동산 기업들의 제안들이 거부되었다.
경제학자 딘쫑딘 부연구위원은 VIR에 은행들에게 부동산 기업에 대한 구제금융에 참여하도록 요청하는 것은 시스템 전체에 위험하다고 말했다. 틴은 "은행은 자신의 이익, 주주, 예금자를 보호하기 위해 위험 관리 규정을 준수해야 하는 기업이기도 하다"고 말했다.
국가통화정책자문위원회 위원인 레쑤안응이아 박사는 신용이 부동산 시장의 회생에 상당한 영향을 미치지만 단순히 돈을 쏜아 부을 수 없다고 덧붙였다. "확실하고 강력한 이니셔티브를 가진 기업은 분류되어야 한다. 은행들은 현금을 할당할 때 특정 프로젝트만 선호할 것이다."라고 응이아는 말했다.
현재 신용은 부동산 시장의 강장제로 간주된다. 그러나 부동산 기업을 위한 자금 조달은 여전히 매우 어려운 일임이 거의 확실히다. BIDV, Vietcombank 및 VietinBank에서 부동산 대출은 전체의 최대 18~20%를 차지한다. 그러나 80-90%는 주택을 구입하는 사람들에게 초점을 맞추고 있으며 실제 주택 요구 사항에 집중하고 있다.
테콤뱅크 등 최근 기업대출을 늘린 은행들은 리스크 관리를 개선하기 위해 이들 고객에 대한 대출을 제한하는 방안을 선호하고 있다. 이들이 추진되고 있기 때문에 다른 부동산 사업과 긴밀한 연계를 인정받은 은행들이 뒷마당 개발을 위한 대출을 확대하는 것도 어려울 것이다.
SBV는 가까운 미래에 기업, 단체, 주택 소유자의 뒷마당 프로젝트를 위해 대출을 모으는 은행에 대한 검사와 감사를 강화할 것이라고 말했다. 경제 분석가들에 따르면 신용이 부동산 시장을 살리기 위해서는 기업들이 실제 주택 수요에 맞는 저가 상업용 주택 개발에 중점을 두고 부문을 재편해야 한다.
이 시장 부문은 소비 능력이 높으며 일반적으로 실현 가능한 대출을 받는 것이 간단한다. 이를 달성하기 위해 지방 정부는 법적 절차를 없애고 새로운 프로젝트를 허가해야 한다.
틴에 따르면 부동산 사업체는 채무 불이행을 피하기 위해 가까운 장래에 다음과 같은 옵션만 있다. 추가 자금 조달원을 찾기 위한 합작 투자나 아직 시작하지 않았거나 어려움을 겪고 있는 프로젝트의 가격을 낮춘다.
"그때까지 기업은 현실을 받아들이고, 부채 상환 약속을 이행하기 위해 기꺼이 자산을 저렴하게 매각하고, 투자 현금을 보유하고, 명성을 유지하고, 이를 회복할 시간을 기다려야 한다."라고 틴은 덧붙였다.
틴은 재무부가 최근 주장한 것처럼 1-2년 유예 기간의 방향이 아니라 시행령 No.65/2022/ND-CP를 포괄적으로 수정하는 것을 고려하는 것이 중요하다고 덧붙였다.
"이 법령의 요건은 지나치게 엄격해서 투자자와 발행인 모두 힘들게 한다. 틴은 "시장이 몇 년 이상 도전적으로 남아 있고 투자자들의 신뢰를 빠르게 회복할 수 없다는 점에서 1~2년의 유예기간은 거의 의미가 없다"고 말했다.
팜민찐 총리는 지난 금요일 하노이에서 열린 전국회의에서 "부동산 시장의 문제를 해결하기 위해 관리기관, 기업, 구매자들이 함께 노력해야 한다"고 말했다.
총리는 "문제를 인식하고 해결책을 마련하는 것이 중요하며 국가와 국민, 기업 간 이익을 조화시키고 위험을 분담하는 원칙에 입각해야 한다"고 강조했다.
구체적으로 말하면, 총리는 국가 관리 기관들에게 그들의 메커니즘, 정책 및 법률을 검토하고 감독을 강화할 것을 요청했다. 은행권과 금융권도 채권과 증권 등 신용경색 해소를 위한 대책을 마련해야 한다.
