호찌민시부동산협회(HoREA)는 투티엠 토지 경매는 많은 약점이 있으며 부동산 시장과 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 밝혔다.
호찌민시부동산협회(HoREA)는 투티엠 토지 경매의 영향을 평가해 방금 정부에 보낸 보고서에서 토지이용권 입찰에 대한 현행 법적 규제가 여전히 검토해야 할 간극이 많으며 시정돼야 한다고 경고했다.
첫 번째 허점은 최대 예치금이 경매자산 시점의 20%에 불과하지만 투자자가 시초가의 몇 배에 달하는 금액을 경매에 부칠 경우 더 내거나 추가 납부를 확약하거나 단체신용에서 지급보증을 받을 필요가 없다는 점이다.
호레아는 그동안 투자자들이 경매를 낙찰받고 낙찰금액보다 적은 계약금을 내고도 낙찰금액을 내지 않거나 계약금 손실을 감수하거나 장기간 결제를 한 사례가 다수 발생했기 때문에 이를 우려하는 사항으로 보고 있다.
최근 투티엠 신도시 지역의 4개 필지와 같은 고가 부동산 경매에 비엣스타회사는는 5884억동을 선주문한 3.12 부지 경매에서 낙찰되었지만 낙찰가는 최대 24조5천억동, 선주문 건수보다 41.6배 많다.
HoREA는 정부가 토지 경매에 적용된 증권 거래 관리 경험을 참고할 것을 제안했다. 거래소에서 증권 매수 주문을 하는 것을 피하려면 충분한 재정 능력이 없는 상태에서 투자자는 지불 보증 또는 투자자의 거래 지불 요청 수락에 대한 은행의 확인(예금)을 받아야 한다.
두 번째 허점은 경매에 참여하는 투자자들의 역량을 평가하는 과정이 여전히 허술하다는 점이다. 2016년 경매에 관한 법률은 토지이용권 경매에 참여하는 투자자의 '재정적 능력' 또는 '토지법 위반 없음' 조건을 아직 명시하지 않았다.
이 활동에 대한 규정이 미비해 호찌민시 법무부 산하 부동산경매서비스센터는 경매규정을 발표해 투자자가 법·토지법 및 금융약정에 위반되지 않도록 서면약속을 하도록 했다. 그러나 HoREA에 따르면 이러한 재정 능력을 입증하기 위해 서면으로 확약해야 하는 요건은 형식적인 것에 불과하다.
세 번째 허점인 토지사용지연에 따른 제재조치는 억지력이 부족하다. 수년간 많은 부동산 사업이나 '황금땅' 입지의 주택, 또는 면적이 매우 넓은 사업은 투자자들은 토지 사용을 느리게 하여 토지를 '숨기고' '투기'할 조짐을 보이고 있지만 현재의 조치와 제재가 너무 가벼워 사업철회 결정을 내린 사례는 없었다.
HoREA 국가가 투자사업을 시행하기 위해 토지를 배정 또는 임대했지만 12개월 연속 사용하지 않거나 토지이용 진행이 실제 양도일로부터 24개월 지연되는 경우 해당 토지의 사용을 권고하고 있다.
토지를 사용하지 않는 경우 투자자는 24개월 동안 사용기간을 연장할 수 있으며, 해당 지연기간에 대한 토지이용부담금 및 토지임대료에 해당하는 금액을 국가에 납부해야 한다. 기한연장 종료 시에도 투자자가 여전히 토지를 이용에 투입하지 않은 경우에는 국가는 불가항력적인 경우를 제외하고는 토지 및 토지부속자산에 대한 보상 없이 토지를 환수하여야 한다.
네 번째 허점은 토지이용권 경매의 '시작가격'을 산정하는 기준으로 '특정 지가'를 결정하는 방법이 여전히 부적절하다는 점인데, 여전히 '시중의 보편적 지가변수' 원칙을 보장하지 못하고 있다.
2014년 호찌민시 1구역 23번지 레뒤안 경매는 '시작가'가 5500억동이었지만 낙찰가는 최대 1조4300동으로 '시작가'의 2.6배에 달했다.
최근 투티엠 4개 필지에 대한 경매는 낙찰지 대비 매우 낮은 토지이용권 경매의 시작가격을 결정하는 토지평가방식이 부적절함을 보여주었다.
-Vn익스프레스
