4차 유행 때 고향으로 돌아가는 노동자의 물결은 임대주택 시장을 어렵게 만들었다.
지난 몇 주 동안 4차 유행 때 불안한 도시생활로 호찌민을 떠나 고향으로 돌아가는 이민자들의 물결이 임대부동산을 난감한 처지로 내몰고 있다. 시중 임대료가 가장 저렴한 지역이라도 손님이 없다. 성수기 사이공의 임대료가 급락했지만 시가 봉쇄를 해제하면서 공실률은 계속 치솟고 있다. 투득시 링쭝(Linh Trung) 산업단지 인근에 줄지어 있는 임대용 모텔 소유주 롱씨는 9월 말부터 현재까지 세입자들이 하나둘씩 집을 반납하면서 빈방이 50% 이상 늘었다고 말했다.
"임대료를 낮췄음에도 불구하고 고객이 집세를 내야 하는 경우가 있고, 많은 사람들이 여전히 서부로 짐을 꾸리고 사이공으로 돌아올 날짜를 아직 정하지 않았다."라고 롱씨는 말했다. 이 투자자는 수년간 임대 모텔을 운영하면서 공실률이 이렇게 높은 것은 처음이라고 확인했다. 그의 계산에 따르면 현재의 높은 공실률로 자기 자본으로 임대 주택을 짓는 사람들만 영향을 받지 않고 은행 대출의 경우 이자를 지불하기 어려울 것이다.
딴푸지역 손끼 지역 근처에 한 줄로 늘어선 모텔 주인인 미스홍씨는 세입자들이 고향으로 떠나 거의 12개의 빈 방이 생겨 호스텔 수입도 전염병 이전에 비해 절반으로 줄었다고 말했다. 그녀는 4년 동안 모텔에 투자했으며 그 중 50%는 은행에서 차입했으며 빚을 갚기 위해서는 10년 이상이 걸린다고 했다. 홍씨는 "임대료만 줄인다"면서 "여전히 금융비용을 부담해야 하기 때문에 임대료를 포기할 수 없다"고 말했다.
Vn익스프레스의 조사에 따르면 임대 객실의 공실률이 높을 뿐만 아니라 전체 아파트의 임대 타운하우스 그룹도 공실이며 임대 가격이 50% 하락했지만 여전히 고객을 찾기가 어려운 것으로 나타났다. 아파트와 타운하우스의 임대료도 연말까지 봉쇄 기간 동안 20~40% 하락했지만 공실률은 여전히 높았다. 특히 서비스 아파트의 공실률은 30% 이상이다. 안전하고 수익성 있는 채널이었던 임대 주택 투자 모델은 이제 평균 수익이 40-50% 감소하는 등 이용 효율성에 대한 전례 없는 압박에 직면해 있다.
최근 부동산 토크쇼에서 푸빈 사의 총괄 이사인 판꽁짠은 코비드-19 대유행의 큰 영향으로 임대 주택에 대한 투자가 많은 위험에 직면해 있음을 확인했다. 정상적인 조건(안정적인 경제성장)에서 모텔에 투자하면 임대차 이용으로 매달 꾸준한 현금흐름을 볼 수 있을 뿐 아니라 시간이 지남에 따라 부동산 가치를 높일 수 있다는 장점이 있다. 다만 4차 유행은 근로자의 귀향으로 공실률이 높아 발전된 산업지역 모텔 투자자는 큰 위험에 직면할 수 있다는 교훈을 남겼다.
그는 대유행으로 임대주택 투자의 약점이 드러났는데, 임차인이 항상 100% 꽉 찬 것은 아니기 때문에 문제가 발생하지 않도록 저용량 리스크 관리가 필요하다고 분석했다. 팬더믹유행과 함께 생활하는 현 시기에 임대주택에 투자하는 것 역시 금리 함정의 압박을 피하기 위해 자본을 빌려서는 안 된다. 금융지렛대를 사용해야 한다면 30%만 신중하게 빌려야 하지만 모텔에서 걷힌 돈이 은행의 이자 지급액을 맞출 수 있도록 계산의 균형을 맞춰야 한다.
노스 스타 아시아 이사회 의장인 짱민하 씨는 Vn익스프레스와의 인터뷰에서 임대 부동산에는 방, 서비스 아파트, 타운하우스, 아파트 등이 포함되며 수십억 달러라고 분석했다. 공실률이 높은 것은 대유행 기간에 사회 전체의 수요가 바닥을 쳤기 때문이다. 도시를 떠나 농촌으로 돌아가는 물결은 호찌민시의 임대주택 시장에 어려움을 초래했다.
그는 "코비드-19는 이용능력이 사상 최저 수준이고 이 시장이 안정을 되찾기까지 오랜 시간이 걸리는 상황에서 대부분의 임대부동산 부문에서 위험을 키우고 있다"고 평가했다.
