부동산에서 FDI의 가장 큰 장벽은 투자자들이 여전히 베트남의 부동산 운영과 거래의 투명성에 대해 우려하고 있다는 점이다. 따라서, 아직 자리에 앉지 않은 많은 외국인 투자자는 그들의 흔적을 두고 떠났다.

 

서둘러라

수년 동안 베트남 부동산은 외국인 투자자에게 좋은 땅으로 여겨져 왔다. 하지만, 아직도 수십억달러가 부동산에 쏟아지지만, 서둘러 시행해야 할 사업이 많이 있다.

 

그동안 호찌민 부동산 시장은 여전히 알파킹의 섣부른 이탈을 설명할 수 없다. 2018년 홍콩(중국)에서 온 이 부동산 개발업자가 등장해 곧바로 호찌민에 프라임 입지에 있는 대형 부동산 프로젝트를 잇따라 인수하면서 남부 부동산 시장은 '충격'을 겪었다. 알파킹 프로젝트의 공통점은 코텍콘스, CBRE... 등 거물급 업체들과 협력·협약을 체결하고 매우 높은 판매가를 발표한 뒤 시행을 중단하는 것이다.

 

100주년 사이공 프로젝트(2호 응우옌 후우깡, 1구역)가 구체화 되지 않고 알파킹은 달아났다.

 

예를 들어, 100주년 사이공 프로젝트는 알파킹의 2018년 베트남 첫 번째 프로젝트로, 판매가가 3억3100만동/m2가 넘는다. 알파킹은 더 센테니얼 사이공과 함께 알파시티 프로젝트(87 꽁꾸잉, 1구역)에서도 2억2000만동/m2 이상의 판매가를 제시해 파문이 일었다. 당초 이 사업은 2021년 2분기에 주택을 인도할 것으로 예상됐으나 현재까지 기초 건설에 그치고 있다. 알파킹의 호찌민 세 번째 프로젝트는 35층 규모의 A급 사옥으로, 알파 타운(289번지 쩐흥다오, 1구역)이다. 현재 이 세 가지 프로젝트 모두 호찌민시 1구역에 본사를 둔 베트남 부동산 기업의 손에 맡겨져 있다.

 

빈꾸이-탄다 도시권의 형태를 바꿀 수 있는 가장 기대되는 이름은 이마르 프로퍼티즈 PJSC(아랍에미리트)로 이 프로젝트에서 갑자기 철수했다. 2015년 말, 비텍스코 그룹과 이마르 프로퍼티 PJSC 컨소시엄은 호찌민시 인민위원회가 총 자본금 약 30조동의 빈꾸이-탄다 도시권 프로젝트의 투자자로 선임했다. 사업은 3단계로 나눠 1단계(2016~2020년)는 부지매설 보상업무 완료, 주요 기술공사 건설 투자 등에 초점을 맞추고,  2단계(2021-2025)는 기술 인프라 및 기능 영역에 대한 투자 그리고 3단계(2026-2030)에서는 프로젝트의 나머지 항목을 완료한다.

 

이와 마찬가지로 비나랜드(비나캐피탈의 부동산투자펀드)와 관련된 메리타임인터내셔널(Merrytime International Ltd), 파라덤(Paradym) 해외주식회사, 베이트자산(Bate Assets) 등도 노바랜드의 주식회사 아쿠아시티의 100% 자본에 상당하는 8천450억동의 출자자본금을 이체했다. 또 비나랜드는 미자 프로젝트(나짱, 칸호아)에 남은 자본을 베트남 부동산 기업에 매각하고 590만달러의 현금을 받았다. 투자펀드인 비나랜드와 비나캐피탈 베트남 오퍼튜니티 펀드(비나캐피털 산하)도 동나이성 다이푸옥 로터스 프로젝트의 모든 주식을 매각한다고 발표했다.

 

 

부동산 시장도 베트남 주택시장에서 '탈진'을 보이는 해외 사업자가 많았다. 2017년 ㈜썬프런티어베트남(주 한국 선프런티어그룹소속)이 다낭의 히요리 가든타워 고급 아파트 사업을 본격화하며 '출시'했다. 그러나 최근 단코이 그룹은 선 프런티어로부터 자본금의 100%를 인수하여 공식적으로 이 프로젝트의 투자자가 되었다.

 

이마르 프로퍼티 PJSC(아랍에미리트)도 빈꾸이-탄다 도시 지역에서 갑자기 철수했다.

 

홍콩랜드와 스미토모부동산개발 컨소시엄도 호지민시가 보상 비용과 부지 정리 시간을 확정할 수 없다는 이유로 4년 동안 호찌민시 1구역 동코이 164 사업에서 철수했다. 타이손 컨소시엄(국내기업 4개사, 외국인투자자 2개사 포함)은 1구역 쩐훙다오-응우옌타이혹-팜응우라오 교차로에 55층 규모의 상업센터 사업을 반납했는데, 이는 보상금 추가 비용이 발생하고 부지 확보가 너무 크고 자본 회수 능력이 느리기 때문이다.

 

고객을 이해해야 한다.

기획투자부 통계에 따르면 올 들어 5월까지 신규 등록·조정된 FDI 사업이 같은 기간 감소세를 보였다. 

 

구체적으로, 전국은 613개의 신규 투자등록증(동시 49.4% 감소)을 받았다. 투자자본 조정에 등록된 FDI 사업은 342건(지난해 같은 기간 대비 21.6% 감소)이다.

 

구체적으로, 전국은 613개의 신규 투자등록증(동시 49.4% 감소)을 부여받았다. 

투자자본 조정에 등록된 FDI 사업은 342건(지난해 같은 기간 대비 21.6% 감소)이다. 

외국인 투자자의 자본출연 및 주식매입은 최근 몇 달 동안 59.7%(동기간 대비) 큰 폭의 감소세를 이어갔고, 기여자본의 총액은 13억1천만달러(동기간 대비 56.3%하락)에 달했다. 부동산 부문이 총등록자본이 10억5000만 달러에 이르는 등 3위로 추락했다는 점은 언급할 만하다.

 

베트남 사빌스베트남기업 투자부 수응옥꾸옹수석부장에 따르면 부동산에 관한 한 법적, 재정적 능력, 기업지배구조 능력 등 크게 3가지 이슈가 있다. 쿠옹 씨는 자신도 베트남 시장 진출에 대해 매일, 매주 외국인 투자자들로부터 제안을 받지만, 타깃형 사업은 불완전한 법적인 문제를 갖는 경우가 많아 쉽지 않다고 말했다.

 

부동산에서 FDI의 가장 큰 장벽은 여전히 베트남 부동산 운영과 거래의 투명성에 대해 우려하고 있다는 점이다.

 

베트남 부동산 시장이 너무 빠르게 발전하고 있고 법적 틀이 지켜지지 않은 것도 이유지만, 또 다른 부분은 국가기관이 여전히 외국인 투자자에게 놀라움을 감추지 못하고 있는 것 같다. 법적 절차가 수년 동안 고착되어 잠재적 외국인 투자자를 지치게 만들었다. 따라서 프로젝트 법적 병목 현상을 해소하고 투자자에게 유리한 조건을 조성하기 위해 절차를 없애는 것이 모든 국내외 투자자에게 필수적이다."라고 꾸옹은 말했다.

 

경제학자 레 민 호앙은 최근 부동산 분야에서 투자자는 양도자가 외국인 투자자이고 양수자가 외국계 기업인 국내 M&A 거래를 많이 목격했다고 말했다. 하지만, 이러한 움직임은 그다지 놀라운 일이 아니다. 왜냐하면 베트남에 수년간 투자해 온 투자자는 시장이 새로운 사이클에 접어들 때 자본 회전을 위해 자산을 팔아야 하기 때문이다.

 

또 다른 중요한 이유는 성장한 국내 기업도 외국인 투자자로부터 프로젝트를 되사서 투자허가, 토지공개, 투자허가증 연장에 드는 시간과 돈을 낭비하거나 신규 투자허가를 신청하려는 것이다.

 

"이것은 정상적인 것이지 베트남 부동산이 외국인 투자자에게 덜 매력적이 되었기 때문이 아니다. 호앙은 "그러나 부동산에서 FDI의 가장 큰 장벽은 투자자가 여전히 베트남 부동산 운영과 거래의 투명성에 대해 우려하고 있다는 것"이라고 말했다.

-VN비지니스