이제 푸미흥에 사는 사람의 말을 들을 때, 베트남 사람들은 즉시 그 사람을 상류층 또는 최소한 중산층으로 분류할 것이다. 이 같은 성과는 투자자·부동산 개발업체인 푸미흥의 기여가 컸기 때문이다. 30년 동안 꾸준히 건설한 이 사업은 푸미흥을 늪에서 꿈나라로 만들었다.

 

푸미흥개발회사유한공사는 베트남의 '독특한' 부동산 개발업자이자 투자자라고 할 수 있다. 부동산 기업이 도처에서 사업을 개발하지만 인프라를 구축하면 그들의 개별 부동산 사업만 서비스한다. 그러나 푸미흥은 다른 점이 있는데, 개별 부동산 프로젝트를 시작하기 전에 그들은 넓은 지역에 기반시설을 개발하여 그들의 사업뿐만 아니라 지역의 다른 사업에도 기준을 높이는 디딤돌이 될 계획이었다. 이후 타꼬의 다이 꽝 민도 살라 도시지역 프로젝트를 푸미흥 스타일로 시행했는데, 이는 '푸미흥'만큼 거창하지 않았다.

 

푸미흥은 지난 수십 년간 7구역, 특히 푸미흥 일대의 많은 부동산 사업과 함께 기반시설은 물론 공공사업까지 부지런히 구축해 왔으며, 이 땅은 사람이 많이 살지 않는 늪에서 상류층 도시지역, 즉 호치민 사람들뿐만 아니라 전국에 있는 사람들의 '정착과 직업'의 꿈의 땅으로 변모시켰다. 

 

대만과 베트남 합작회사

푸미흥은 베트남의 딴투안산업개발회사(지분 30%, 토지이용권 가치로 출자)와 중국 대만그룹 중앙무역개발그룹(지분 70% 보유)의 합작으로 설립된 정관자본 6000만 달러로 설립했다.

 

합작법인은 3가지 주요 목표를 가지고 있다. 먼저 길이 17.8km, 폭 120m의 응우옌 반 린 대로를 10차선(고속도로 6차선, 혼성 4차선, 특히 구역A~푸미흥 도심 통과 구간)으로 건설한다. 대로 한가운데에는 향후 지하철 프로젝트 개발을 위해 18~36m의 넓은 공원 부지가 있다.

 

둘째, 베트남 정부의 전반적인 주제와 특히 호치민시의 주제 정책에 따라 호찌민시의 동해를 향해 개발 방향을 시행하기 위해서 원래의 마스터플랜에 따라 응우옌 반 린 대로를 따라 5개의 현대 도시 클러스터 A, B, C, D, E를 건설한다.

 

 마지막으로, 호찌시 인민 위원회에게 넘겨줄 150헥타르의 공공 사업장의 인프라를 완전히 구축한다. 이 시점까지 푸미흥은 계획에 따라 응우옌 반린 대로를 완공할 때 위의 모든 과제를 거의 완료했음을 알 수 있다. 5개 클러스터에는 많은 뛰어난 프로젝트가 있다. 푸미흥 지역의 근대적 도시지역과 기반시설이 거의 완성되었다.

 

응우옌반린 대로

1994년 푸미흥 신도시의 기본계획은 총리 보 반 끼엣에 의해 승인되었다. 1996년 말, 총 1억 달러를 투자한 고속도로 프로젝트가 착공되었다. 노선의 건설은 3단계로 나뉘었고, 1998년 2차로로 1단계 공사가 완료되었다. 4년 후, 2단계가 건설되어 4~6차로로 확장되었다. 3단계는 2004년부터 전개되어 120m, 10차선으로 도로를 넓혔다.

 

늪지대, 운하 교량 등의 기반 보강을 위해 다른 지역보다 더 많은 자재가 들었다. 프로젝트의 각 단계는 전문 기관에 의해 승인되었다.

 

2007년 12월 30일 아침, 응우옌반린 대로는 국도 1호선(빈짠구)에서 후잉 딴 팟교차로까지 약 18km에 이르는 구간에 3개의 다리가 건설되었다. 가장 큰 것은 옹론, 쏨꾸이, 깐주옥이다. 노선의 양쪽에 나무가 심어져 있고, 배수로, 전기, 통신 등의 기반 시설이 갖춰져 있다.

 

이 도로의 전략적 비전은 제 2순환도로의 일부일 때 더욱 명확하게 정의되어 사이공 남부와 2, 9 구역, 투덕(지금의 투덕시) 사이에 원활한 연결을 형성한다. 사업에 참여한 판 짠 두옹 전 졸리멕스컴퍼니 이사는 "동시에 사이공강을 건너는 푸미다리를 투자해 건설하면 이 노선은 서남권 주요 경제권을 연결하는 중추선이 된다"고 설명했다.

 

판 짠 두옹에 따르면, 이 대로의 가장 큰 가치는 교통 인프라에 대한 투자에 대한 생각을 바꾸게 한 것이라고 한다. 덕분에, 그 후, 도시는 대담하게 보반끼엣, 팜반동같은 대로를 만들었다.

 

푸미흥 도시권

2600헥타르의 면적에 푸미훙은 5개의 도시 클러스터를 개발하여 동남아시아에 매력적인 국제 상업 및 금융 센터를 형성했다. A구역(409헥타르) – 신도시 중심지역, B구역(95헥타르) – 대학촌지역, C구역(46헥타르) – 첨단기술센터지역, D구역(85헥타르) – 화물교통 II구역, E구역(115헥타르) – 화물교통 I구역이다.

 

전문가들에 따르면 푸미흥은 분산과 자기 능력에 따라 부동산 개발을 선택하기 때문에 시장의 부침에 크게 좌우되지 않는 것으로 보인다.

 

90년대부터 푸미훙은 도시계획 공모전에 200만 달러를 썼다. 그리고 첫 번째 단계(1993-2000)에서 푸미흥은은 다음 발전의 분기점을 위한 디딤돌로서 응우옌 반린 대로, 사이공 사우스 스쿨, 한국 국제 학교 등의 작업을 통해 기술 인프라 개발에 전적으로 초점을 맞췄다. 

 

2001~2010년 부동산 시장은 토지 열풍이 장기화하면서 변동성이 컸다. 푸미흥은 첫 번째 아파트 라인을 출시하기 시작했고 곧이어 두 번째 아파트 라인이 사업을 시작했다.

 

디자인과 인테리어를 개선했을 뿐만 아니라, 이 두 아파트 라인은 고객의 취향에 따라 유용성을 통합하기 시작했다. 이 기업의 1세대의 프로젝트는 기성 도시기반시설을 기반으로 진정한 필요와 진정한 가치를 높였다.

 

2011~2020년은 거시경제가 안정되면 모든 부문에서 주택수요가 증가하는 새로운 시대를 연다.

 

도시 외관이 점차 고급 인프라와 유틸리티로 채워질 때, 아파트의 3세대 생활공간인 주거사업을 호텔처럼 한 단계 끌어올려야 할 적기이기도 하다.

 

이 단계에서 푸미흥은 푸미흥 타워, 사이공 사우스 마리나 클럽, 국제 무역 및 금융 지역의 A급 건물과 같은 많은 고급 부동산 프로젝트의 시행을 촉진한다. 푸미흥급 서비스를 즐길 수 있는 일터및 고급 주거의 개념이 보다 명확하게 정의된다.

 

완전한 도시 그림 속에서, 사업은 미드타운 단지 오픈과 함께 4세대 아파트 라인을 공식적으로 출범시켰다. 일본 파트너들과 협력한 것은 이번이 처음일 뿐만 아니라, 미드타운은 모든 면에서 눈에 띄는 개선이 많은 이 단지의 주택 건설 역사상 중요한 이정표이기도 하다.

 

기업정보에 따르면 푸미흥은 2021년부터 새로운 국면에서 건설-관리-운영에 현대 기술을 접목해 스마트시티로 탈바꿈하는 등 고품질의 인프라와 공공시설을 지속적으로 개선해 나갈 예정이다.

 

푸미훙 도시 지역은 현재 3만5000명 이상이 살고 있으며, 그 중 거의 절반이 외국인이며, 문명화되고 조화로운 다문화 공동체를 형성하고 있다. 구체적인 예를 들어 약 20~25년 전 호찌민시 한인사회는 주로 공항 근방에에 살았지만 지금은 푸미흥에 많이 살고 있다.

비즈니스 상황

 

인상적인 재무 지표

수년 동안, 많은 이윤에도 불구하고 푸미흥은 배당을 하지 않고 베트남 전역의 다른 많은 프로젝트에 투자하기 위해 저축했다. 예를 들어 2016년에는 7조4270억동의 매출과 3조2690억동의 세후 이익을 보고하였다. 푸미흥의 이 같은 수익은 호찌민시에서 유명한 부동산 개발업체인 노바랜드를 능가한다.

 

https://nhadautu.vn/ 자료에 따르면 푸미흥개발유한공사는 2019년 말까지 총자산 29조4330억동, 자산 12조4190억동, 부채 17조140억동을 보유했다. 이들의 금융지표는 빈홈스나 노바랜드 같은 '거대' 기업 바로 아래 국내 유수의 부동산 기업에 뒤지지 않는다.

 

다만 효율성 면에서 푸미흥을 뛰어넘기란 어렵다. 푸미흥은 2019년 총자산이 1/3에 불과했지만, 노바랜드(3조3870억동)보다 훨씬 많은 3조4790억동의 세후이익을 냈다. 푸미흥의 누적 수익을 좀 더 깊이 분석해 보면 효율성이 더욱 돋보인다.

 

2019년 9월말까지 갱신된 재무제표는 딴투안 IPC가 여전히 푸미흥 30%의 지분을 유지하고 있으며, 출자자본가치는 2500억동이며, 이는 정관자본인 8330억에 해당한다. 국유기업의 특성상 IPC가 자본을 매각할 계획이 없고, 비율을 일정하게 유지하기 위해 수조동을 더 출연할 수도 없기 때문에 최근 3개월 동안 정관자본을 늘리는 시나리오는 거의 불가능하다.

 

지난해 말까지 미분배 이익과 자금을 포함한 푸미훙의 나머지 지분구조(정관자본 제외)가 무려 11조5860억동에 달했다는 의미다. 이것은 이 사업의 다년간의 축적한 수준임에 틀림없다.

 

2019년 한 해만 해도 정관자본 대비 세후이익 비율에 따라 계산하면 최대 420%에 달해 자본금 1동당 3.2동씩 수익이 발생하는데, 이 실적은 선도기업을 크게 웃돈다는 의미다. 국내 시장은 그동안 빈홈즈(70%), 노바랜드(35%), 심지어 비나밀크(60%), 사베코(80%) 등 사업 효율성이 높게 평가돼 왔다.

낮은 자본 비용의 이점

전문적인 프로젝트 관리와 실행 능력 외에도 푸미흥의 또 다른 장점은 값싼 외국 자본 흐름에서 비롯되는데 이는 국내 기업들이 갖지 못한 푸미흥의 특별한 장점이다.

 

푸미흥은 2019년 8월부터 2020년 3월까지 3차례의 회사채를 직접 발행해 총 2조동의 수익을 올렸다.

 

국내 은행이 매입한 3000억동(7년 만기 동일) 외에 나머지 2개 발행(2026년 6월 15일 동일 만기일)은 연 7.15%의 고정금리 9000억 동, 연 8.17%의 고정금리 8000억동 등 외국인 투자자가 매입한 것이다. 국내 기업의 경우 연 13%에 불과한 채권금리가 10~12%인 것과 비교하면 매우 낮은 금리다.

 

2019년 9월 세계은행그룹(World Bank Group)의 회원사인 IFC 국제금융회사가 약 7500만달러의 채권을 매입하는 것을 등록했다고 이 자금은 앞으로 15~20년 이내에 호아빈성의 푸흥캉 도시지역을 개발하는 데 사용될 것이다. 

 

그러나 2018년 9월 파이낸스 아시아는 푸엉캉(Phu Hung Khang)은 4억 달러 규모의 신디케이트 대출에 서명했다고 보도했다. 공동발행자 및 당사자들은 메가 국제상업은행과 타이페이 푸본상업은행으로부터 공식 자본을 조달한다.

파이낸스 아이사는 푸흥캉이 현재 부채의 일부를 만기가 되고 주식을 사들이며 운용자본에 도움을 주기 위한 것이라고 말했다.

이에 따라 대만, 홍콩, 중국 본토 은행들이 공동으로 푸흥캉을 위한 자본을 위해 은행 시노팩, 상하이 상업 및 저축은행, 대만 협력은행, 유안타 상업은행, 창화 상업은행, E선상업은행, 화난상업은행, 대만랜드은행, 타이중상업은행, 대만비즈니스은행들도 참여한다.

 

조용히 북부로

반면 푸미흥은 지난 몇 년 동안 조용히 "북부지방"을 밟아왔다. 이 합작사가 하노이나 투자를 선택한 것이 아니라 호아빈과 박닌으로 돌아온 것은 상당히 놀라운 일이다.

 

푸미흥은 2016년 호아빈성 405.7헥타르 규모의 산남 호아빈 식·서비스 기술단지 사업을 인수했다. 푸미흥은 2017년 8월까지 푸흥캉 개발 유한회사를 설립하여 본사의 주소를 이 지역에 등록하였다.

 

박닌에서 푸미훙은 Hong Hac - Xuan Lam 생태 도시 지역 프로젝트의 투자자로 노동조합 투자 공동 주식 회사(2009년 9월 25일 설립)를 인수하였다. 푸미흥은 위의 프로젝트 외에도 동나이 지방의 센비엣트 정원 에코 존 프로젝트도 매입하였다.

 

2017년까지 푸미흥은 5300억동을 계속 투입하여 Gia Viet 부동산투자 주식의 100%를 인수하였다.

 

푸미흥의 토지펀드 적립 움직임은 특히 7구역 푸미흥 도시지역 토지펀드도 한계로 이들 사업이 새로운 성장동력을 얻는 데 일정 부분 도움이 된다.

◆관련기사: https://www.goodmorningvietnam.co.kr/news/article.html?no=35231

https://www.goodmorningvietnam.co.kr/news/article.html?no=31256

https://www.goodmorningvietnam.co.kr/news/article.html?no=40739