2021년 1분기 남북 지역 곳곳에서 '토지 열풍'이 일어났다. 전문가는 투자계획 정보, 인프라 구축 정보 등과 함께 싼 돈이 부동산으로 쏟아져 들어오기 때문으로 보고 있다. 그러나 투기꾼들의 강력한 힘도 있어 갑자기 땅값이 치솟는 곳이 적지 않다.

 

단시간에 2~3배에서 가격이 빠르게 오르는 곳도 있었다.

 

약 2개월 후, 곳곳에서 토지 가격 상승 발생했는데, 요즘 많은 지역에서 식을 조짐이 보인다. 하지만, 이 지역에서는 새로운 가격이 형성되었다. 전문가들의 예측에 따르면, 가까운 미래에 지가에는 두 가지 가능한 추세가 있다.

 

첫째, '기반시설 건설 투자, 도시지역 개발 등 실질적인 요인 없이 단기간에 땅값이 빠르게 상승한 '가상열기' 지역에서는 "디플레이션"이 일어날 것 같다. 둘째, 주요 교통사업의 계획 및 건설에 대한 지원정보와 기반시설 개발에 따라 적정하고 지속 가능한 지역으리 토지 가격은 상승 모멘텀을 유지하게 된다. 

 

이 조사는 일부 지역이 작년에 비해 땅값이 급등하고 있다는 것을 보여준다.

 

▶탄호아: 많은 곳의 땅값이 비정상적으로 올랐다.

탄호아시, 삼손시, 빔손타운, 응이손타운 및 지구, 꽝쑤옹, 호앙호아, 동손, 토쑤안, 찌에우손, 누탄 등의 지역은 최근 몇 년간 땅값이 계속 오르고 있다.

예를 들어 탄호아시의 160평방미터 면적의 땅은 이전에 6억 동에 팔려나가던 것이 지금은 갑자기 15억동까지 나간다. 탄호아시 남부의 도시 지역의 땅은 이전에 7800만동/m2에 팔렸고, 현재는 1300만~1500만동에 거래되고 있다. 

꽝탄드워드의 경우 위치에 따라 4억동~6억동/100㎡의 주택용지가가 형성된다. 토지의 종류로는 지난해와 같은 시기 가격이 100㎡당 약 8억동이었지만 올해는 10억동을 넘었다. 

탄호아 지방의 땅값 '춤추기' 상황은 주로 도심 지역에서 발생하는 것으로 알려졌다. 탄호아, 해안 도시 삼손, 동손, 꽝쑤옹 지역의 땅값은 1200만~1500만동/m2로 지난해 같은 기간에 비해 두 배나 올랐다.

호앙호아 등 탄호아시 일부 지역의 경매 땅도 수요가 매우 많아 빠르게 증가했다. 시작가가 3~4백만동/m2 정도에 불과하지만, 낙찰가가 시작가에 비해 2~3배 정도 오른 곳도 있다.

 

▶박장: 지가가 급격히 상승하여 일부 토지는 최고 5000만동/m2에 이른다.

최근 박장의 땅 열기는 많은 투자자에게 충격을 주었다. 2021년 초부터 현재까지 박장의 땅값이 '춤'을 추며 아찔한 상황에 이르렀을 뿐, 어떤 곳에서는 가격이 두 배, 세 배로 오른 곳도 있다. 예를 들어 옌손 지역(룩남)의 땅값이 하루가 다르게 오르고 있는데, 이곳의 땅값은 4000만동/m2으로 평균은 2000만~3000만동/m2에 이다

또는 옌둥 지구와 마찬가지로 설 전 노이호앙 지역의 땅값이 1200만~1500만동/m2 수준이었다면 지금은 2500만~3000만동/m2로 높아졌다. 특히 비엣옌 지역의 경우 주택 가격이 평균 3000만~4000만동/m2이었으며, 일부 지역은 최대 5000만동/m2까지 변동했다.

 

▶하이퐁: 특히 투이 응우옌 지역의 땅값이 크게 올랐다.

일반적으로 누이데오 타운 중심부의 땅값은 1억동/m2 이상이다. 깜강 북쪽의 정착지의 땅값이 3500만~4000만동/m²에서 5500만~7000만동/m²로 올랐다. 

특히 뚜이응우옌과 안두엉지역에서도 땅값이 30~40% 정도 올랐다. 예를 들어 망 거리(노선 1호선) 초입의 토지는 2500만~3000만동/m2였는데 지금은 4000만~4500만동까지 나간다. 하이퐁이 2025년 이전에 뚜응우옌구와 안두엉지역을 변모시키기 위한 행정절차를 시작할 것이라는 정보에 따른 것이다.

 

▶다낭은 회복세를 보이고 있고, 땅값은 '바닥'에서 오르고 있다.

코로나-19 전염병의 영향으로 2018년 최고 정점에 비해 지역에 따라 약 30~40% 급락한 뒤 다낭의 땅값이 빠른 회복세를 보이고 있다. 일부 도시지역에서는 토지구획 가격이 2020년 말 최저시기에 비해 10~15% 정도 상승하는 경향이 있다. FPT시티 다낭은 현재 7.5m~33m의 노면 위치에 따라 2650만동~3400만동/m2가 거래되고 있고, 호아쑤안 도시권도 2억동~3억동/롯트 으로 지난해보다 높은 가격에 매물이 나오고 있다. 설 연휴 때 보다 20% 정도, 골든힐스 도시지역 땅값도 다시 오르고 있다. 다낭 시장의 부동산 거래도 실적이  징후를 보이며 회복되고 있다.

 

▶동나이: 값싼 토지 단지가 지배적이며 저지대가 투자자를 끌어들인다.

호찌민시 동부와 인접하고 롱탄 공항이 건설되면서 이전 평균 땅값은 약 1200만~1400만/㎡이었지만 지금은 약 2200만동으로 늘어났다. 롱탄 타운의 일부 지역은 1억동/m2으로 증가했다.

동시에 3억~8억동(에이커 표본토지, 공동소유지, 저렴한 땅토지)의 저렴한 상품이 지배적이다. 깜미, 짱봄, 통녓등 일부 저지대는 좋지 않은 토지에도 불구하고 소액 투자자를 유치하고 있다. 또 지난 1분기 비엔호아 중심가 부동산 가격이 2~5% 소폭 등락한 가운데, 2020년 말 이후 저지대 시장이 10%~20% 급등했다.

 

▶깐토: 일부 지역에서는 국지적으로 땅값이 활황이다.

현재 깐토 메콩 삼각주뿐만 아니라 도시 발전에 결정적인 주요 사업의 계획에 대해 많은 정보를 가지고 있다. 예를 들어,깐토 하천 제방 사업, 미투안-깐토 고속도로, 호찌민시-깐토 고속철도 등등

그러나 현재 깐토시는 부동산 투기꾼들이 땅을 사들이고 나서 이익을 위해 '가격 폭등'을 할 수 있는 장소로 더 이상 토지기금을 갖고 있지 않다. 닌끼우, 까이랑, 빈투이의 계획은 대부분 주거 프로젝트를 구성하고, 기능 지역을 계획하고, 이들 지역의 1/5000 계획을 조정한 적이 있다. 2020년 말 따라서 계획을 예상하기 위해 공공용지(대면적)를 싼값에 매입할 수 있는 기회가 많지 않다. 주거용지 매입도 더 이상 4~5년 전만큼 싸지 않다.

설 이후 지금까지 닌끼우, 까이랑, 빈투이 등 일부 지역은 사업지 거래가 활발하게 이뤄지고 있다. 주택가 응안투안(빈투이구), 홍로안 주택가(구역 6A, 5C) 등 일부 특정 사업에서는 2020년 말 대비 가격이 5~10% 올랐다. 그러나 대부분의 지역에서는 완전한 기반 시설을 갖추고 있음에도 불구하고 나머지 지역은 여전히 조용하다.

 

▶푸꾸옥: 거래가 다시 활발해질 조짐이 있다.

푸꾸옥이 도시로 격상된 후 '응옥섬'의 부동산 시장이 다시 활기를 띠기 시작했다. 조사에 따르면 농경지 가격은 몇 백만에서 천만동/m2 이상으로 꽤 높다. 예를 들어, 시 쿠우드엉의 한 농경지는 면적 163m2가 28억동에 팔리고 있다. 이는 1710만동/m2에 해당한다. 판매자에 따르면, 그 토지는 주거계획이 될 것이며 30㎡ 이상 이용가능할 것이다.

푸꾸억시 125㎡의 농업용지는 15억동으로 1200만동/m2에 해당한다. 또는 쭝도안 거리의 농경지 500㎡는 32억동으로 640만동/m2에 해당하는 광고가 붙어있다.

이에 앞서 당흥보 전 자연자원환경부 차관은 푸꾸옥이 아직 투자와 개발 단계에 있다고 밝혔다. 면적이 매우 넓어 10년 후에 땅값이 현재보다 2~3배 정도 오를 수 있을 것으로 본다. 푸꾸옥에 대한 투자가 얼마나 수익성이 높은지를 살펴보는 요소는 많다.

-CAFEF