상장된 70여 개 부동산 기업의 주거용 부동산 재고량이 약 430조 동에 달해 역대 최고치를 경신했다.
Wigroup(https://wegroupvn.com/)이 뚜오쩨(청년) 신문에 제공한 자료에 따르면, 주거용 부동산(산업단지 제외) 재고량이 증가하여 사상 최고치를 기록했다.
◇ 재고량은 대부분 미완성 건설 프로젝트로 구성되어 있다.
상장 부동산 기업 70여 곳의 통계에 따르면, 2025년 12월 31일 기준 재고량은 약 430조 동(미화 160억 달러 이상)로, 전년 대비 23% 증가했다.
이 수치의 대부분은 노바랜드(NVL)와 같은 부동산 대기업들이 보유하고 있으며, 2025년 말 기준 NVL의 재고는 1,53조 8,120억 동에 달해 1년 만에 약 5% 증가했고 전체 시장의 35%를 차지했다. NVL의 재고 구성은 주로 건설 중인 분양 부동산으로 이루어져 있으며, 그 가치는 약 145조 동에 달하고, 완공된 부동산은 약 8조 8,000억 동에 불과하다. 2025년 12월 31일 기준, NVL이 대출 담보로 활용한 재고 가치는 63조 3,990억 동이다. 대차대조표상 단기 및 장기 대출은 약 67조 2천억 동에 달해 2024년 말 대비 9% 증가했다.
대규모 부동산 재고를 보유한 다른 기업으로는 Khang Dien(KDH), Phat Dat(PDR), Sunshine(KSF), Hoang Huy(TCH), Nam Long(LG), Taseco(TAL), Van Phu Invest(VPI) 등이 있다.
특히 캉디엔(Khang Dien) 부동산은 2025년 말 기준 23조 2,640억 동 이상의 부동산 재고를 보유하고 있으며, 이는 연초 대비 5% 소폭 증가한 수치다. 회사는 단기 및 장기 부채가 10조 동을 초과하는 유일한 부동산 기업이기도 하다.
또한 보고서는 PDR의 부동산 재고가 16조 7,140억 동에 달해 약 19% 증가했다고 밝혔다. 한편, 선샤인 그룹(KSF)의 재고 가치는 14조 6,870억 동으로 17배 증가하며 업계 전체에서 가장 큰 폭의 상승세를 보였다.
안자 부동산(AGG)의 재고 가치는 웨스트게이트와 더 스탠다드 프로젝트의 재고 급감으로 55% 감소한 약 3,500억 동을 기록했다. 마찬가지로 남롱 부동산(NLG) 역시 재고가 52% 감소한 약 8조 7,000억 동을기록했다.
◇ 재고 증가 배경
부동산 사업의 프로젝트 추진이 가속화된 한 해 동안 신용 확대도 두드러졌다. 베트남 중앙은행에 따르면 지난해 신용은 19% 이상 증가하여 총 대출 잔액이 약 18조 5,800억 동에 달했다. 건설부 자료에 따르면 부동산 관련 대출 잔액만 해도 약 2조 동에 육박했다.
2025년 부동산 대출의 급격한 증가는 장기간의 침체 이후 자본이 시장으로 복귀하고 있음을 시사한다.
그러나 부동산 대출이 전체 대출 잔액에서 큰 비중을 차지하는 상황에서 은행 시스템의 안전성에 대한 우려가 제기된다.
부동산 대출 흐름이 "방향 전환"될 조짐을 보인다는 소식이 금융 시장을 뜨겁게 달궜다.
일부 국영 은행들은 부동산 대출 금리를 거의 연 14%로 조정했다. 특히, 4대 국영 은행 중 하나인 BIDV가 부동산 프로젝트에 대한 신규 대출을 중단했다는 소식이 시장을 들썩이게 했다.
그럼에도 불구하고, 많은 전문가들은 "부동산 대출 축소" 정책을 실제로 시행하는 것은 쉽지 않고 지속 가능성도 낮다고 보고 있다.
그 이유는 기업과 개인 대출의 대부분이 부동산을 담보로 하는 경제 구조에 있다.
긴축 정책이 지나치게 강경해지면 부동산에만 국한된 위험이 아니라 전체 신용 시장으로 확산될 수 있다.
게다가 부동산 관련 대출은 많은 은행의 순이자마진(NIM)에 상당한 영향을 미친다.
따라서 경제 성장 목표치가 높은 수준을 유지하는 상황에서 부동산 대출이 급격하고 장기화되는 시나리오는 일반적으로 시스템적 위험으로 인해 경제가 "브레이크를 밟아야" 하는 경우에만 발생한다.
◇ 부동산 재고란 무엇일까?
부동산 업계에서 재고는 주로 토지 사용료, 건설 비용, 기반 시설, 이자 비용 등 진행 중인 프로젝트의 미완성 비용으로 구성된다. 기업이 토지 매입 및 건설을 가속화하는 단계에 진입하면 재고 가치는 일반적으로 급격히 증가한다.
경기가 회복되는 상황에서도 대규모 재고는 향후 분양을 위한 예비 물량으로 볼 수 있다.
프로젝트가 법적 절차를 완료하고 수익 인식 자격을 갖추게 되면, 이 재고는 점차 수익과 현금 흐름으로 전환될 것이다.
핵심은 재고 수준의 높음이나 낮음이 아니라 재고의 질이다. 즉, 프로젝트 위치가 좋은지, 법적 서류가 얼마나 완벽하게 준비되었는지, 시장의 흡수 능력은 어느 정도인지, 그리고 회사의 재무 구조가 중장기적으로 이 재고를 감당할 만큼 안전한지 여부가 중요하다.
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