JLL(joneslanglasalle) 베트남의 스티븐 와이어트 총국장에 따르면 코비드-19 대유행은 글로벌 공급망에 영향을 미치겠지만 생산이 중국에서 동남아 국가로 이동하는 추세는 계속될 것이라고 한다. 특히 베트남은 중국으로부터의 공장 이전 물결이 시작된 이후 유망한 지역이 되었다.
수요는 공급에 비해 급격히 증가했다.
기획투자처 산하 경제지구관리과 통계는 2019년 11월 기준 총면적 9만6500헥타르에 이르는 335개 산업단지가 조성돼 있다. 이 가운데 입주율이 최대 75%에 이르는 256개 산업단지가 운영되고 있으며 79개 산업단지가 건설, 보상, 부지 정리 등 공사가 진행 중이어서 향후 공급이 보장되고 있다.
Covid-19 대유행은 생산 활동에 부정적인 영향을 미쳤지만, 2020년 1분기 점유율은 여전히 72%에 달해 베트남의 경제 전망에 대한 투자자들의 신뢰에 대한 긍정적인 신호였다. 남북의 주요 공업지대는 입주율과 연 임대료에서 좋은 성장을 했다.
구체적으로 존스 랑 라살레(JLL)의 2020년 1분기 보고서에 따르면 북부의 산업용지 평균가격은 99달러/㎡/임대주기로 72%를 채워 지난해 같은 기간보다 6.5% 올랐다.
북부시장은 인프라가 잘 갖춰져 있고 14억 인구 규모의 시장에 근접해 있는 중국 내 설비 외에 생산 포트폴리오를 다양화하려는 대기업 대다수가 몰려들고 있다. 하노이, 하이퐁, 박닌, 흥옌, 하이드엉과 같은 주요 지역들은 남부지역보다 출발이 늦기 때문에, 더 발전된 첨단 산업들을 유치할 수 있다는 이점이 있다.
한편, 국가의 선도적인 산업 발전인 남부 지역은 고무, 플라스틱, 섬유 산업과 같은 많은 전통 산업에 초점을 맞추고 있다. 임대료는 103달러/m2/임대주기로 지난해 같은 기간보다 10.3% 상승했고, 입주율은 82%에 달했다. 이 점유율은 몇 년 전 평균 50~60%에 불과했던 것에 비해 급증했다.
주목할 점은 남부의 임대료가 북부보다 더 빨리 올랐다는 점이다(하노이에서는 2020년 2월말까지 임대료가 8.5%로 박닌은 12.9%인 반면 빈증은 54%, 동나이는 21% 상승). 이는 남부의 산업용 부동산 부족이 북부보다 더 심하다는 것을 보여준다.
또 기업조사 결과 남부의 인프라 시스템(고속도로, 전기, 항만)은 중국과 더 가까운 북부에 비해 투자가 잘 이뤄지지 않은 것으로 나타났다.
여러 가지 과제를 안고 있는 젊은 시장
산업지역이 최근 몇 년간 체계적으로 발전하고 있지만, 이 지역의 다른 나라들에 비해 베트남은 여전히 젊은 시장으로 여겨진다.
지배적인 산업은 여전히 많은 중간 생산품들이며, 주로 노동 집약적인 산업들로 주로 1차 제조 분야다. 한편, 외국 기업들은 숙련된 노동력과 높은 기술을 가진 시장을 찾고 있다.
베트남은 주변국에 비해 인프라 개발에 대한 지출 수준이 높지만, 동시통합적이고 원활한 인프라 시스템 개발은 아직 요원하다. 비효율적인 민관투자(PPP) 모델뿐만 아니라 보상, 부지 정리, 자본 동원 등의 지연으로 인해 많은 사업이 예정보다 늦어지고 있다.
국경무역은 여전히 시간과 비용 면에서 많은 개선이 필요하다. 세계은행의 '도잉(Doing) 비즈니스 2020' 보고서에 따르면 베트남은 여전히 창업, 세금 납부, 국경 간 거래, 파산 정산 등 4개 지표에서 100위권 이하에 머물고 있다.
예를 들어 베트남에서는 기업이 세금을 내는 데 최대 384시간이 걸리는 반면 싱가포르는 64시간, 말레이시아는 174시간, 인도네시아는 191시간이다. 베트남의 국경 간 거래 비용도 역내 대부분의 국가보다 경쟁력이 떨어진다.
경제 정책 연구원(VEPR)의 2020년 1분기 거시 경제 보고서를 발표했는 데 팜 시 탄 연구원은 가까운 장래에 베트남의 산업 생산 상황에 큰 영향을 주는 두 가지 요소가 있다고 말했다. 외부에서 상품을 사용하면 일부 국내 산업의 정체 또는 생산 활동이 완전히 중단된다 것이다.
특히, 유럽과 미국의 모든 주요 경제는 2020 년에 마이너스 성장을 보일 것이며, 중국은 1 분기에 6.8 %로 떨어졌다. 둘째, 국제 무역 전망이 감소하면 생산 수요도 감소한다.
또한 그는 디지털 경제의 급속한 발전이 노동 집약적 경제의 이점을 없애고 번거로운 생산 체인을 줄일 것이라고 말했다. 더 이상 투자자들이 생산 기반을 구축하기 위해 노동력이 저렴한 국가를 선택하는 데 더 이상 의존하지 않아도된다는 것이다.
이 모든 것이 산업 인프라를 포함한 인프라에 대한 수요를 감소시켜 부동산 공급 업체가 이 기간 동안 확장을 하지 않았다.
