베트남의 인구는 1990년 6600만 명에서 2019년 9600만 명으로 늘어나 이 지역에서 인도네시아 필리핀에 이어 세 번째로 인구가 많은 나라다. 출산율은 2.09로 낮지만 도시 인구증가를 앞당긴 것은 노동력이 농촌에서 도시로 이동한 것이다. 농촌 주민들은 일자리와 더 나은 생활 수준, 건강 관리, 교육 서비스를 위해 도시 지역으로 이주한다. 세계은행은 2025년까지 베트남의 도시 인구가 2.4% 증가해 동남아시아의 최고 성장률을 기록할 것으로 추산하고 있다. 다른 개발 도상국들과 마찬가지로 베트남의 도시 지역도 주택 공급과 수요의 불균형에 직면해 있다. JLL은 2019년 4분기까지 호치민과 하노이의 모든 시장부문의 아파트 공급이 각각 201,707채와 224,179채에 달해 인구 1000명당 17채 정도라고 보고했다. 이 비율은 상대적으로 낮기 때문에 부동산 개발업자들은 실제 거주 수요가 있는 대량 주택 시장 부문을 중심으로 해야 한다. 고급 아파트 부문은 공급이 비교적 많다. 인구 1000명당 고급 아파트가 3채 정도 될 것으로 추산되는데 방콕, 쿠알라룸푸르, 마닐라와 거의 같고 자카르타보다는 높다. 각 지역은 사용 지역, 비용 및 기반 시설 조건에
베트남 CBRE의 Vo Huynh Tuan Kiet 주거 프로젝트 마케팅 담당 부국장은 이는 지속적인 공급 부족과 가격 상승 또는 공급 회복과 가격 경쟁력을 의미할 수 있다고 말했다. 그것은 법적 장애물을 제거되냐에 크게 좌우될 것"이라고 그는 말했다. 법적 장애물이 계속 지속되는 첫 번째 시나리오에서, 시장의 공급은 확실히 제한될 것이고, 따라서 부족에 시달릴 것이다. 제2의 시장이 활성화되겠지만, 부동산이 과다 청구될 위험도 더 클 것이다. 따라서 많은 투자자들은 더 다양한 기회를 찾기 위해 다른 투자 채널이나 시장을 선택할 것이다. 이 시나리오에서는 신규 물량 부족으로 부동산 재고는 점차 줄어들지만 집값은 오르고 시 외곽시장은 투자자본의 이동으로 도심시장을 추월할 수도 있다. 법적 장애물이 해소되면서 생기는 두 번째 시나리오에서는 시장의 법적 위험의 장벽이 제거되어 공급이 급증하고 재고가 점차 증가하게 될 것이다. 공급의 풍부함은 개발자들이 더 이상 독점권을 보유하지 않을 것이고 시장 메커니즘에 따라 더 합리적인 가격으로 부동산을 팔아야 하기 때문에 더 경쟁력 있는 가격으로 이어질 것이다. 풍부한 공급이 임대 시장의 이익 감소를 가져올 것이기 때문에 2
최근 시장 예측에 관한 보고서에서 호치민 부동산협회 회장인 Le Hoang Chau는 시장이 거품 상황에 직면하는 것이 아니라 상반기에 도전에 직면할 것이라고 말했다. 그러나 부동산 개발업자들이 직면하고 있는 어려움을 해결하기 위한 현지 당국의 지원에 힘입어 3분기에는 시장이 회복될 것으로 보인다고 그는 말했다. 그는 또 각각 20억 동 대의 콘도가 호치민시 주택시장을 계속 지배할 것으로 전망했다. 같은 예측을 가지고 있는 CBRE 베트남의 Dương Tuỳ Dung은 다음과 같이 말했다. "2020년 콘도 시장의 주요 과제는 라이센스 문제와 신용경색 문제가 계속 되고 있다. 구매자들은 콘도 단위의 구입에 어려움을 겪을 것이다. 왜냐하면 그들은 콘도 단위의 구입을 감당할 수 없기 때문이 아니라, 그들이 적절한 옵션을 찾을 수 없기 때문이다. 반면 개발업자들은 1차 시장에서 기존 콘도 사업이 부족해 수익을 올릴 수 있는 위치에 있다고 말했다. 또 홍수와 대기오염, 교통혼잡 등 기존 문제들은 대도시 삶의 질에도 악영향을 미쳤다. 그 결과, 모든 범위의 시설과 좋은 연결을 제공하는 주변지역의 새로운 도시 개발은 시장으로부터 높은 관심을 받게 될 것이다. 이러한 수
법률문서에 따르면 부동산 부문 대출의 위험계수는 150%에서 200%로 상향 조정됐다. 중장기 대출에 쓸 수 있는 단기자금 비율은 2022년 9월까지 현재의 40%에서 30%로 단계적으로 낮아진다. 분석가들은 새로운 규제가 지금까지 1,500조 동의 미상환 대출금으로 인해 부동산 신용도에 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있다. "모든 부동산 대출에 동일한 위험계수를 적용하는 것은 불가능하다. 따라서 위험도가 높은 새로운 규정을 적용한 후 은행들의 비용이 어떻게 증가할지는 계산할 수 없다."라고 한 공동 증권 은행 이사회의 한 회원이 설명했다. Basel II 기준을 충족하는 은행들에 적용되는 Circular 41에 따르면, 70퍼센트, 100퍼센트, 120퍼센트, 150퍼센트, 그리고 200퍼센트의 다양한 위험 요소들이 있다. 현재 전체 부동산 미상환 대출 가운데 부동산 프로젝트 개발업자에게 주는 대출의 비율과 주택 구입 자금을 조달하기 위해 개인에게 주는 대출의 비율에 대해서는 불분명하다. 또한 사업을 하기 위해 빌린 고객의 비율이 얼마나 높은지도 불분명하다. 시중은행들은 고객이 집을 수리하기 위해 돈을 빌리기 때문에 ‘부동산 미상환 대출’을 계산할 때 대출에
중국 내 생산비용이 상승하는 가운데 베트남을 대체지로 이전하기 시작했다. 실제로 최근 베트남에 생산 공장을 세우려는 수요가 급증하면서 아직도 원자재 공급이 지배하고 있는 베트남의 산업용 부동산 시장은 그 어느 때보다 활기를 띠게 되었다. 수요 급증이라는 맥락에서 주요 도시와 지방의 산업단지(IP)가 빠르게 점유되고 있다. 2019년 말 북부와 남부의 주요 도시와 지방의 IP 평균 점유율은 각각 92%와 80%를 넘었다. 빈 땅이 한정되어 있을 때, 기존 IP의 개발자들은 미리 지어진(Ready-built)공장으로 전환하는 경향이 있는데, 이것은 빠른 설립을 선호하는 세입자들에게 시간과 비용 효율을 더 높여 준다. 지난 2년 동안 베트남의 주요 IP에서 이미 건설된 공장 공급의 현저한 증가가 목격되었다. 2019년 현재 호찌민등 베트남 남부 지역과 빈즈엉, 동나이, 롱안지방은 약 38만 평방미터의 기성 공장 부지를 전년 대비 18.9%나 증축했다. 한편 하노이,하이퐁등 북부지역의 신규 공급량은 32만1000 평방미터로 전년 대비 25.2% 증가했다. 업계에서 발자취를 남긴 삼성, Pou Chen그룹, THACO, 빈파스트 등 유명 회사들과 수출 제조업은 베트남
2019년 4분기 기준 사이공의 고급 아파트 재고는 677채였고, 하노이의 재고는 0으로 부동산 컨설팅업체 CBRE 베트남이 조사한 아세안 국가 중 최하위였다. 이는 태국 방콕의 미분양 3만1000채, 싱가포르 8400채, 말레이시아 쿠알라룸푸르 2400채 등이었다. CBRE 보고서는 "고급부문의 가격이 방콕과 같은 지역의 시장들을 따라잡고 있지만, 공급 부족으로 인해 시장은 여전히 투자자들에게 어필하고 있다"고 말한다. 이 부문의 평균 판매가격은 2019년 4분기 평방미터당 6308달러로 전년 동기 대비 10% 상승했다. 이로 인해 베트남은 동남아 지역의 고급 아파트 성장 잠재력 면에서 선도적인 국가 중 하나가 되었다고 보고서는 밝혔다. 공급이 줄면서 가격이 올랐다. 지난 해, 2018년에 5개의 새로운 프로젝트가 시작되었던 것에 비해, 단지 2개의 새로운 프로젝트가 2019년에 시작되었다. 이로 인해 럭셔리 부문의 신규 사업 흡수율은70% 이상으로 높아졌다. CBRE 보고서는 프로젝트 개발 증명서 발급에 관한 제한적인 법 체제와 관련된 주요 도시 중심가의 제한된 토지 저당 은행들은 향후 몇 년 동안 도시 중심 지역에서 호화로운 신규 출시가 어려워질것이라고
빈그룹의 상업용 부동산 개발업체인 빈홈스는 호치민에 대규모 주거지역 프로젝트를 수행하고 있으며 이 프로젝트는 2023년에 완료될 것으로 예상된다. 그것은 학교, 병원, 상업 중심지뿐만 아니라 거의 5만 채에 달하는 주거시설을 갖추게 될 것이다. 도시개발사업을 위해 미쓰비시와 노무라부동산은 빈홈스와 협력해 21개 아파트 건설에 나서고 있다. 프로젝트는 약 1만 채의 주택을 도시에 증축할 것으로 예상된다. 두 일본 회사는 각각 40퍼센트를, 빈홈스는 세분된 부문에 나머지 20퍼센트를 투자할 것이다. 미쓰비시와 노무라는 아시아의 스마트 도시를 위한 경쟁에 적극적으로 나갈 생각이다. 이 회사들은 이 구역에 들어오는 사람들을 감시하기 위한 안면 인식 시스템과 자율 버스 그리고 다른 기술들을 제안할 것이다. 유엔에 따르면, 아시아 인구의 61%가 2040년에 도시 지역에 집중될 것으로 예상되는데, 이는 2015년 47%에서 급증한 것이다.
지난주 하노이에서 열린 베트남 비즈니스 포럼(VBF)에서 공개된 자료에 따르면, VBF의 투자 및 무역 워킹 그룹의 프레드 버크 대표는 진행 프로젝트의 완만한 시행과 매각 수량에 대한 업데이트 부족은 외국인들이 베트남에서 부동산을 사는 것을 막고 있다고 논평했다. 버크 회장은 "이미 특정 유형의 콘도와 빌라를 외국 바이어에게 한정 판매할 수 있는 규정이 나왔지만, 이 같은 규정은 시기적절하게 진행되지 않아 시장에 혼란과 위험이 따른다"고 말했다. 현재 가장 큰 문제는 베트남에서 주택의 외국인 소유에 대한 규제를 시행하는 것인데, 이는 2년 넘게 베트남에서 주택을 소유하는 외국인 구매자들의 권리에 영향을 미치고 있다. 외국인이 베트남에서 주택을 소유할 수 있도록 한 주택법 2014가 규정 제 99/2015/ND-CP가 제정되었는 이러한 권리를 이행하기 위한 메커니즘을 명기한 후 2015년 12월부터 시행됐다. 99 규정은 공안부와 국방부에 국가 안보와 국방의 대상이 되는 지역을 파악해 시·도민위원회에 통보하도록 하고 있다. 그런 다음 위원회는 이러한 장관 지침에 따라 외국 개인과 기관이 주택을 소유할 수 없는 상업용 주택 프로젝트를 현지 건설 부서에 알려야 하
2019년 전국인구주택총조사에 따르면 베트남의 인구는 9620만 명을 넘어 인도네시아와 필리핀에 이어 동남아시아에서 세 번째로 세계에서는 15번째로 인구가 많은 나라가 됐다. 도시 인구의 비율은 1989년 20.1%에서 2019년 34.4%로 증가했다. 베트남은 대도시, 특히 하노이와 호치민이라는 두 대도시와 주요 경제지구에서 강력한 도시화를 목격하고 있다. 도시 인구는 전체 인구의 34.4%인 3천3백만 명 이상이었고, 나머지(65.6%)는 농촌에 거주했다. 2009~2019년 도시지역의 연평균 인구증가율은 2.64%로 연평균 인구증가율의 2배 이상, 같은 기간 농촌지역의 6배에 육박했다. 베트남 도시계획개발협회 회장인 Tran Ngoc Chinh에 따르면 2020년까지 베트남 인구의 40%가 도시에 살게 될 것이며, 인구밀도는 도시주택 개발에 엄청난 압박을 가할 것이라고 했다. "도시 지역의 평균 인구 증가율이 매년 2~3.4%에 달해 수요도 빠르게 늘고 있다"고 말했다. 인구가 지속적으로 증가하고 있지만, 양과 비율 모두에서 이주가 감소하여 도시화 또한 둔화되고 있다. 이주자들은 익숙한 지역 내에서 목적지를 선택하는 경향이 있다. 2019년 인구조사에
베트남 부동산업자협회(VNRea)에 따르면 2019년 시중에 유통된 주택은 10만7284건에 불과해 2018년에 비해 61.5%이며 이 중 7만2828채가 팔렸다. 중급 주택은 전체 공급량의 67%, 고급 주택은 25%, 럭셔리 주택은 6%를 차지했다. 가장 주목할 만한 것은, 가격이 저렴한 주탁 부문은 2019년에 단 한 개의 새로운 프로젝트만 진행되었는 데, 전체 공급의 2%를 차지했다. 적당한 가격의 주택 상품은 제곱미터 당 1.200달러 수준이다. 부동산업종 JLL 베트남은 "2019년 말 현재 전 부문에서 주택 대 개인 비율이 17대 1000이었다"고 말했다. "이러한 불균형의 이유는 대부분의 투자자들이 고급 주택과 중형 주택으로부터 25-30%의 이익을 얻었기 때문에 저렴한 주택사업에 관심이 없기 때문"이라고 JLL 베트남의 스테판 와이트 총국장은 말했다. 더욱이 이들 부문의 공급은 성장률이 저조하여 경쟁이 적고, 이 부문의 토지 예산도 매우 높다. 앞으로 20년 안에 베트남은 인구의 25%가 10세에서 24세 사이인 '황금인구'에 이를 것이다. 그 결과, 평균 주택 부문이 정부로부터 더 많은 지원을 받게 될 것이라는 희망이 높다. HCMC 건설부
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UPDATE: 2025년 07월 26일 10시 07분
