2019년 전국인구주택총조사에 따르면 베트남의 인구는 9620만 명을 넘어 인도네시아와 필리핀에 이어 동남아시아에서 세 번째로 세계에서는 15번째로 인구가 많은 나라가 됐다. 도시 인구의 비율은 1989년 20.1%에서 2019년 34.4%로 증가했다.

 

베트남은 대도시, 특히 하노이와 호치민이라는 두 대도시와 주요 경제지구에서 강력한 도시화를 목격하고 있다.

 

도시 인구는 전체 인구의 34.4%인 3천3백만 명 이상이었고, 나머지(65.6%)는 농촌에 거주했다. 2009~2019년 도시지역의 연평균 인구증가율은 2.64%로 연평균 인구증가율의 2배 이상, 같은 기간 농촌지역의 6배에 육박했다.

 

베트남 도시계획개발협회 회장인 Tran Ngoc Chinh에 따르면 2020년까지 베트남 인구의 40%가 도시에 살게 될 것이며, 인구밀도는 도시주택 개발에 엄청난 압박을 가할 것이라고 했다. "도시 지역의 평균 인구 증가율이 매년 2~3.4%에 달해 수요도 빠르게 늘고 있다"고 말했다.

 

인구가 지속적으로 증가하고 있지만, 양과 비율 모두에서 이주가 감소하여 도시화 또한 둔화되고 있다.

 

이주자들은 익숙한 지역 내에서 목적지를 선택하는 경향이 있다. 2019년 인구조사에 따르면 베트남의 5세 이상 인구 8840만명 중 이주자는 640만명(7.3%)에 달했다.

 

베트남 남동부가 이주민들에게 가장 매력적인 목적지였고, 그 다음이 홍강 삼각주였다. 남동부에는 130만 명의 이주민이 있었는데, 이주민의 3분의 2를 차지한다.

 

12개 지방은 순 이주율이 긍정적인데, 떠나는 것보다 유입이 더 많다. 순 이주율이 높은 지방과 도시로는 빈즈엉, 박닌, 호찌민, 다낭 등이 있다.

 

인구조사 결과 이주민 43%가 임대주택이나 차용주택에 거주했으며 이는 거주민보다 8배 가까이 높은 것으로 나타났다.

 

노동자들이 많은 박닌, 빈즈엉, 동나이, 껀터 등 산업단지 지역들은 집을 빌리거나 차입하는 이주민들의 비율이 높았다. 이주 인구(40-50%)의 임대주택이나 차입주택 비중이 비교적 높은 지역으로는 타이응옌, 흥옌, 타이닌, 바리아붕타우, 호찌민시, 롱안 등이 있다.

 

주택 수요 증가

자연 인구 증가와 농촌에서 도시로 이주하면서 하노이와 호찌민시등 주요 도시에 대한 주택 수요가 증가하고 있다.

 

베트남은 2020-2022년 중기적으로 공급 부족이 지속될 것으로 전망됨에 따라 주요 도시 지역의 주택 수요가 급격하게 증가할 것으로 보고 있다. 2018년 평균 주택 면적은 1인당 24 제곱미터로 2017년에 비해 0.6% 증가했다. 2019년 이 수치는 24.5 제곱미터였다.

 

건설부의 통계에 따르면 약 170만 명의 사람들이 도시 지역에 집을 필요로 하고 있고 170만 명의 근로자들이 안정적인 숙소를 위해서는 거의 100만 제곱미터의 주택을 개발해야 한다고 한다.

 

향후 10년 안에 중저가 부문의 총 신규 주택 수요가 510만 호에 이를 것으로 추산된다.

 

게다가, 베트남의 가족수는 점점 줄어들고 있다. 베트남은 2550만 가구가 넘는다. 그들 중 약 65%는 2인 가족에서 4인 가족으로, 주택수요가 증가하고 있는 그룹들이다.

 

Savills 베트남의 트로이 그리피스 부국장은 호찌민시와 하노이가 현재 지역 이웃 지역들을 따라잡기 위해 빠른 변화를 겪고 있다고 말했다.

 

"호찌민시의 아파트 시장은 강력한 사용자 수요에 의해 지탱되고 있으며 고급 부문은 국내 부유층과 해외 구매자들 모두에게 어필하고 있다. 그는 "많은 자본유입, 증가하는 외국인 개발자들, 적절한 정책들이 이러한 성장 패턴을 지속할 것"이라고 말했다.

 

그는 호찌민시 당국의 사업 개발 제한 조치로 저렴한 주거지역과 중간층 주거지역도 더욱 갈증을 느끼게 되었다. 베트남의 법적 절차는 해외 개발자들에게 장애물이 될 수 있다. 하지만 이들의 존재감은 지난 2년간 증가했고 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 

 

베트남 Savills에 따르면, 베트남의 도시에서의 주택 공급은 주로 C급 주거지가 미래의 공급이다. 양도와 시작 역시 대부분 C급이 될 것이다. 이것은 빚에 과도하게 노출되지 않은 오너에 의해 추진되기 때문에 주택 거품의 가능성은 낮다.

 

시류에 편승하는 것

베트남 부동산 시장을 주도하기 위한 물결 중 하나는 서민과 저소득층의 저렴한 주택에 대한 수요 증가일 것이다. 이 때문에 부동산 개발업자들은 중저가, 저렴한 부문에 적극적으로 투자를 집중하고 있다.

 

베트남에서 저렴한 주택에 투자한 몇 안 되는 외국인 투자자들 중 하나인 BRG 캐피털 투자 매니지먼트의 올리버 브레이져 전무이사는 증가하는 인구 때문에 지금 당장 저렴한 주택에 대한 수요가 많다고 말했다.

 

BRG캐피탈투자운용은 2014년 룩셈부르크에 설립된 저렴한 주택기금으로 베트남에서 하우스네오(HausNeo), 하우스벨로(HausBelo), 호찌민 시의 하우스니마(HausNima) 등 저렴한 주택사업을 개발해 왔다.

 

"우리는 베트남에서 저렴한 주택으로 출발했는데, 그것이 매우 흥미로운 시장 부문이라고 생각했기 때문이다. 그것은 베트남, 특히 젊은 베트남 사람들에게 좋다. 하지만 땅값이 오르면서 저렴한 주택을 하기가 다소 어려워지고 있지만 베트남이 발전하고 있다는 신호이다. 베트남에서 좀 더 저렴한 주택을 하고 싶다. 전체적으로 우리 펀드는 3500여 채의 아파트를 공급할 예정인데, 이는 꽤 큰 수치" 라고 말했다.             

 

2018년 Viet Hung Urban Development and Investment JSC는 하노이 에코파크시에 있는 Aqua Bay서브 프로젝트 중 2000여 개가 출시 한 달 만에 매진되었다고 발표함으로써 시장을 깨웠다. 이 프로젝트의 단위는 대당 약 34,800 달러에서 시작되었다.

 

비엣흥 도시개발과 투자 JSC, Nha Mo, Nam Long 등 다양한 국내 개발자들이 시장에 내놓을 수 있는 수 천개의 중저가 주택을 짓고 있다.

 

고급 부문에 집중해 왔던 Him Lam, Phat Dat, FLC 그룹과 같은 다른 개발자들도 이제 그들의 프로젝트를 저렴한 부문으로 눈을 돌리고 있다.

 

한편, 한국의 N.H.O와 The Global Group, Hankyu Realty, Nish-Nippon Railway, Creed Group과 같은 일본 기업들을 포함한 외국인 투자자들이 시류에 편승하고 있다.

 

CBRE 베트남의 수치에 따르면 2019년 한 해 동안 중간 부문은 호찌민 시에서 69%, 하노이에서 80%를 차지했다.

 

한편 건설부는 올해부터 주택 수요의 70-80%가 중저가 및 저렴한 부문이 될 것으로 추산했다.

 

현재 시중에 판매되는 중저가 아파트의 평균 분양가는 제곱미터당 1090-1740달러로 1~2인용 아파트의 경우 대략 4만500-12만7400달러가 된다.

 

중저가 주택의 감소는 주택을 소유하려는 사람들에게는 큰  부담이 되었다.

 

이 통계에 따르면 중저가 주택공급이 부족한 주된 이유는 땅값과 초기 비용의 증가는 투자자들이 이윤을 개선하고 투자 효율성을 보장하기 위해 더 고급 부문의 상품을 내놓게 되었기 때문이다.