지난 30년간 베트남 부동산 시장은 크게 5단계로 나눌 수 있습니다: 시작 단계(2009년 이전), 형성 단계(2009년 - 2012년), 성장 단계(2013년 - 2019년), 변동 단계(2020년 - 2021년), 도전 단계(2022년 - 2024년)이다.
2009년 이전: 시작 단계
베트남 부동산 시장은 1993년 토지법이 두 가지 가장 중요한 규정을 도입하면서 시작된 것으로 여겨진다. 토지는 전 국민이 소유하고 국가가 관리하며 부동산을 양도할 권리를 인정하여 부동산이 거래 가능한 상품이 되었다.
2003년 이후 2003년 토지법, 건설법, 2005년 주택법, 2006년 부동산 사업법 등 많은 새로운 법률이 제정되어 견고한 법적 통로가 형성되었다. 특히 2007년 국가는 부동산 중개를 공식 직업으로 인정하고 실무 자격증을 요구하는 결정 153을 발표했다.
베트남은 2006년 후반~2007년 초에 WTO에 가입했고 부동산에 많은 양의 FDI 자본을 빠르게 유치했다. 1998년부터 2006년까지 베트남 부동산에 대한 총 FDI는 약 53억 달러에 불과했지만 2008년 한 해에만 236억 달러를 유치했다.
많은 투자자와 영업소가 생겨났고, 그 중 많은 곳이 오늘날에도 여전히 존재한다. 2003년 이전에 남부에는 DIC, Sonkim Land, Nam Long, Keppel Land, Khang Dien, Phu My Hung, Hung Thinh...와 같은 투자자가 있었고, 북부에는 BIM Group, Cenland가 있었다.
2003년~2008년 기간에는 Dat Xanh, Refico, TTC Land, Phat Dat, Nam Bay Bay, An Gia, CapitaLand, Novaland, Gamuda Land와 같은 많은 대형 투자자가 매년 남부 시장에 정기적으로 진출했다. 한편 북부에는 Ecoprak(2003), Sun Group(2007), Vinhomes(2008)를 포함한 3명의 투자자만 있었다.
시장에 출시된 새로운 프로젝트는 많은 사람들의 관심을 끌어들였다. 하노이에서는 투자자들이 소량으로 매도하고, 주택 구매자는 추첨을 통해 수억 동 더 높은 가격에 매수한 후 자정부터 줄을 서서 주택을 구입할 수 있는 기회를 가졌다.
2007년에는 신용이 51% 증가했고, 금리는 연간 6%의 진폭으로 크게 변동했다. 이 시기의 부동산 가격은 빠르게 상승했다. 2008년에만 평균 부동산 가격이 3배나 상승하면서 '매우 수익성 있는' 부동산 투자 심리가 형성되었다.
호치민시에서 아파트를 구입하려면 사람들이 줄을 서서 오랫동안 기다리며 수억 동을 예치해야 했다. 이해 신용 증가율은 51.5%, 기준금리는 8.25~14%, 집값은 300% 이상 변동한다.
시장이 활기를 띠고 있지만 여전히 검색 활동과 정보는 매우 제한적이다. 2009년 이전의 부동산 검색 방법은 주로 신문(인쇄 및 전자 신문), 해당 지역의 지인이나 부동산 중개인, 전단지, 옥외 광고판 등이었다.
2009-2012: 형성기
이 기간 동안 신용 성장률은 2010년 25%에서 2011년 20%로 점진적으로 감소했으며 2012년에는 7%로 계속 감소했다.
한편, 2011년 6개월 정기예금의 상한 이자율은 15%까지 상승했고 신용 성장률도 수년에 걸쳐 하향 조정되었다(2007년 51%, 2009년 22%, 2012년 7%).
거시경제 변동은 부동산 시장에 큰 영향을 미쳐 주택과 토지 가격이 지속적으로 폭락했고, 시장 수요를 충족시키기에는 너무 크고 압도적인 공급 과잉으로 인해 재고가 꾸준히 증가했다. 2011년 말 현재 부동산 재고는 약 192조 7,000억동으로 2007년 말보다 3.4배, 2009년 말보다 1.8배 높았다.
2012년은 여러 측면에서 어려움이 많았던 베트남 부동산 시장의 가장 부정적인 상황으로 볼 수 있다.
미상환 부동산 대출은 2009년 말 187조5000억동에서 2010년 말 228조동으로 증가했고 2011년 말 348조동으로 정점을 찍은 후 2012년 말 228조5000억동으 감소했다.
약 55,000개 기업이 해산되었다. 부동산 회사 파산은 24% 이상 증가했다. 이전 기간의 만연하고 불투명한 거래 활동으로 인해 고객과 투자자 간에 많은 소송이 발생했다. 예를 들어 하노이 타임 타워 프로젝트에서 2년 분납금을 돌려달라고 요구하는 고객, 더 프라이드 프로젝트에서 아파트에 더 많은 비용을 지불하고 늦게 인도하는 것에 항의하는 고객, 스플렌도라 박안칸에서 추가 비용과 건설 품질에 대한 불만으로 인해 투자자에게 주택 가격을 낮춰달라고 요청하는 고객...
많은 도시 지역이 개발이 늦어지고 버려져 정부 조사관은 578조5천억동, 820만 제곱미터가가 넘는 토지를 회수할 것을 권고했고, HUD와 송다라는 두 회사의 시범 사업을 공식적으로 중단했다.
소비자들은 처음으로 베트남 부동산 시장의 투명성이 극히 낮다는 것을 깨달았다. 이 기간의 밝은 점은 인터넷이 발전하기 시작했고 소비자들이 점차 온라인으로 습관을 바꾸었다는 것이었다.
2013-2019: 성장 단계
2013년 토지법, 2014년 주택법, 부동산 사업법을 포함한 3개의 새로운 법률이 공포되면서 시장이 계속해서 긍정적인 개선을 기록하고 있으며, VAMC 설립 덕분에 부실채권 변동이 개선되었고, 대규모 국내 투자자와의 협력을 통해 베트남으로 외국 자본이 유입되었다.
이 기간 동안의 주목할 만한 거래로는 Becamex IDC – Tokyu Group, An Gia – Creed Group, Nam Long – NNR 등이 있다. 동시에 투자자들은 호치민시와 하노이에 많은 유명한 도시 지역을 시작했다. 또한 이 시기에는 숍하우스, 콘도텔, 오피스텔 등 많은 새로운 유형의 부동산이 등장했다.
2020년 - 2021년: 변동 단계
6년간의 지속적인 성장 끝에 2020년부터 2021년까지 코로나19가 발생하여 경제에 큰 영향을 미쳤다. GDP는 2019년 7%에서 2020년 2.9%, 2021년 2.6%로 급격히 감소했다. 많은 소매 및 관광 활동이 심각한 영향을 받았다.
그러나 이 당시 부동산 거래 활동은 계속되고 공급이 증가하여 프리미엄을 갖게 되었다. 가격이 제곱미터 당 8천만동 이상인 고급 부동산의 매물 수는 2020년 1분기 4%에서 2021년 4분기 10%로 증가했다. 저렴한 아파트가 전체 공급량에서 차지하는 비중은 점점 더 줄어들었다.
이 시기의 주요 도시 지역으로는 빈홈 스마트 시티(하노이주 남뚜리엠), 빈홈 오션 파크(하노이 자람), 빈홈즈의 빈홈즈 그랜드 파크(호찌민시 9구역), 노바랜드의 아쿠아 시티(비엔호아, 동나이), 남롱의 워터포인트(롱안)과 이즈미 시티(동나이)가 있다.
전염병 예방 규제에 대응하여 부동산 시장에서의 활동도 점차 변화하고 있으며, 부동산 검색, 광고, 거래, 온라인 대출 등록이 증가했다.
2022-2024: 도전 단게
지방과 도시 전역에서 많은 토지 열풍과 함께 공급과 판매 가격이 모두 빠르게 성장한 기간 이후, 2022년부터 부동산 시장은 어려운 시기에 접어들었다. 시장의 가장 큰 과제는 어려운 거시경제 상황에서 비롯되며, 많은 기업이 재정적, 법적 약점을 드러냈다. 프로젝트 합법성 강화, 공급 부족, 높은 가격도 투자자의 사업 활동과 시장 심리에 영향을 미쳤다.
2022년에는 많은 부동산 기업이 재정적, 법적 약점을 드러냈고 거래가 급격히 감소했다. 딴호앙민이 투티엠에서 토지 입찰 후 예금을 포기하는 등 많은 주요 사건이 주목을 끌었다. 많은 상업 은행이 예금 금리를 지속적으로 인상했고, 연방준비제도가 3년 만에 처음으로 금리를 인상했다. 딴호앙민의 회장이 채권 관련 위반 혐의로 체포되었다. 하노이의 토지 분할 강화의 영향도 있었으며 반틴팟의 회장이 체포되었다. 부동산 회사가 많은 직원을 해고했다.
고객은 투자자, 중개인 및 부동산 거래소를 선택하는 데 신중하게 되었다. 이 기간 동안 고객에게 가장 큰 과제는 불완전하고 불투명한 시장 정보고 부동산 투자자에게 가장 큰 과제는 현금 흐름이다. 거래량은 특히 2022년 4분기에 급격히 감소했다. 이는 이 기간 동안 시장은 최악의 시기로 간주한다.
요약하자면, 베트남 부동산 시장은 네 가지 주요 트렌드에 따라 운영된다: 거시경제학은 부동산 시장을 형성하고, 개발은 선택적이고 지속 가능한 트렌드를 따르며, 양에서 질로 변화하고 안정화되고 다시 발전하는 데 시간이 필요하다.
