과도한 고가 주택, 저렴한 주택 부족, 수천 채의 폐가, 낭비, 저금리에도 불구하고 부동산 구매를 꺼리는 상황은 2025년까지 지속될 것으로 예상된다.

 

지난해는 2023년 '바닥'을 기록한 이후 부동산 시장이 회복세를 보인 해였다. 그러나 많은 전문가들은 2025년에도 이전 기간에 나타난 많은 도전이 계속될 것으로 예상하고 있어 주택 시장의 어려움을 극복하기 위해서는 지속 가능한 해결책이 필요하다고 한다.

 

 

고가 주택이 너무 많고 저렴한 상품이 부족하다

 

마스터리스 홈즈와 테콤뱅크가 지원하는 부동산 서비스 부서인 OneHousing의 보고서에 따르면 하노이의 올해 신규 분양 아파트는 약 3만 가구에 달했으며, 그 중 70%는 고급 아파트, 나머지는 럭셔리 아파트였다.

 

호치민시의 2025년 신규 공급 물량은 12,000세대에 달할 것으로 예상되며, 이 중 고가형이 88%를 차지할 것으로 예상된다. 원하우징의 비즈니스 개발 책임자인 쩐꽝쭝은 "올해 하노이와 호치민시의 아파트 시장은 여전히 고가 아파트가 지배적일 수 있다."라고 말한다. 베트남에서 가장 큰 두 도시에서는 중저가 아파트 공급이 거의 사라졌다.

 

이 역설은 실제로 수년 동안 지속되어 왔다. 고가 아파트가 부동산 시장을 장악하고 있는 상황에서 건설부는 이 구간의 가격대를 28~44% 인상해야 했다. 특히 평방미터당 4,500만동 미만의 아파트는 이전에는 평방미터당 2,500만동 미만이었던 저렴한 구간에 속한다. 한편, 고급 아파트는 평방미터당 약 7,000~1억동으로 이전에는 5,000만동을 넘었던 것에서 올란 것이다.

 

그러나 신규 아파트 공급 구조는 여전히 명확하게 어긋나는 경향이 있다. 건설부는 지난해 전체 신규 공급에서 저렴한 주택이 차지하는 비중은 5~7%에 불과했고, 고급 부문은 60~65%를 차지했다고 밝혔다. 가격이 4,500만~7,000만동으로 책정된 중저가 아파트가 시장 점유율의 약 30~35%를 차지했다. 지난해 이 시장은 제곱미터당 1억동을 넘어서는 등 여러 초호화 프로젝트의 등장을 기록했다.

 

베트남 부동산 중개업자 협회(VARS) 회장인 응우옌반딘은 시장의 고급 부문은 주로 "돈이 많은 투자자를 위한 것"이라고 말했다. 한편, 가장 인기가 있어야 할 저렴한 주택은 새로운 프로젝트 없이 "멸종" 상태이다.

 

장기적으로 VARS 회장에 따르면, 이 역설이 조기에 개입되지 않으면 시장과 사회에 많은 결과를 초래할 것이다.

 

버려진 재정착 주택의 낭비

 

지난 10년 동안 베트남의 주요 도시는 급속한 도시화를 겪었고, 이로 인해 주택 수요가 급격히 증가했다. 앞으로 주택 부문에 대한 수요는 계속 증가할 것으로 예상된다. 건설부는 도시 인구 비율이 현재 40%에서 2030년까지 약 45%로 증가할 수 있다고 밝혔다. 이러한 인구 증가율과 주택 수요로 인해 시장은 매년 약 7천만 제곱미터의 도시 주택이 필요하다.

 

인구가 많은 하노이와 호치민시와 같은 대도시는 도시 주택 면적을 더 빨리 늘려야 하지만다. 이 두 도시는 수만 개의 재정착 주택이 버려진 가운데 사람들의 엄청난 주택 수요에도 불구하고 낭비를 유발하는 역설이 있다.

 

하노이에서는 14,200채가 넘는 아파트가 있는 174개의 재정착 지역이 사용 중이고 버려진 재정착 아파트의 수는 약 4,000채라고. 많은 프로젝트에서 주민들이 살고 있지만,  서비스 사업 지역도 수년 동안 임대하거나 사용하지 않고 비어 있다.

 

 

건설부의 통계에 따르면 호치민시에는 약 9,000채의 재정착 아파트가 비어 있다. 이 중 빈칸 재정착 지역(투득 시)의 5,300채 이상의 아파트는 사람이 살지 않는다. 2,000채가 넘는 빈록 B 프로젝트(빈찬 구) 아파트도 방치되어 있다.

 

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레호앙짜우 씨는 많은 사람들이 여전히 집이 없는데도 수만 채의 아파트가 버려지는 것은 불합리하다고 말했다.

 

2018년 이후 주택, 특히 아파트 부문의 공급이 크게 감소했다. 짜우 씨에 따르면 승인된 사업의 수는 점점 줄어들고 있으며, 시행 중인 사업의 수도 법적, 자본적 문제로 인해 어려움을 겪고 있다.

 

따라서 HoREA 회장은 이러한 유형의 주택을 활성화하고 공급을 개선하며 토지 자원을 효과적으로 활용하기 위해서는 버려진 재정착 주택의 상황을 신속히 해결해야 한다고 생각한다.

 

금리가 바닥인데도 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것이 두렵다

 

작년 초부터 많은 은행들이 동시에 주택 대출 금리를 인하했다. 개인 고객의 부동산 대출 금리는 프로모션 기간과 각 은행에 따라 연 5.5~8.5% 수준을 유지하고 있다. 기존 고객들은 개인 은행에서 11~13%의 변동금리를 누리고 있다.

 

중앙은행은 2024년 대출 금리가 2023년 말에 비해 약 0.96% 하락할 것이라고 밝혔다. 일반적으로 작년에는 대출 금리 수준(생산, 소비...)이 연간 2.5% 감소했다.

 

금리가 바닥을 쳤지만 주택 대출에 대한 수요는 여전히 부진하다. 실제로 최근 3,000명 이상의 독자를 대상으로 한 브이앤익스프레스의 설문조사에 따르면 응답자의 약 52%가 20억동 미만의 아파트만 구입할 수 있다고 답했다. 거의 40%는 아파트 가격이 너무 비싸서 집을 사기 위해 대출을 원하지 않는다고 했다. 또한 약 22%의 설문자는 가격이 합리적이지 않아 계속해서 집을 임대할 것이라고 답했다. 따라서 고정 가격이 높다는 것은 올해에도 많은 주택 구입 계획이 계속 지연될 수 있음을 의미한다.

 

BIDV 은행의 수석 이코노미스트인 껀반룩 박사도 2024년 말까지 많은 은행의 주택 대출 금리가 같은 기간에 비해 1~3% 하락했기 때문에 금리가 사람들이 주택 구입을 꺼리는 이유는 아니라고 말했다.

 

룩 박사에 따르면 주된 이유는 많은 투자자들이 경기 부양책과 인센티브 정책을 내놓았음에도 불구하고 주택 가격이 여전히 매우 높기 때문이다. 사람들의 일자리와 소득이 여전히 매우 어려운 반면, 그들은 "주택을 소유하기 위해 많은 돈을 빌리는 것을 두려워한다".

 

올해 주택 공급은 더 풍부하지만 고급 부문에만 집중되어 있어 주택을 사기 위해 빌리는 것에 대한 두려움이 장기화될 수 있다. 룩 씨는 "사람들은 주택 가격이 너무 높다는 것을 알고 있기 때문에 시장에 저렴한 상품이 나올 때까지 미루고 기다린다"라고 말했다.