자본 갈증, 극심한 투기, 법적 규칙, 낮은 유동성... 전문가들에 따르면, 지금부터 연말까지 부동산 시장이 직면해야 할 난제들이다.

 

2022년 상반기에는 1차·2차 시장 모두 유동성이 감소한 반면 법적 문제가 지속되면서 공급이 막히는 추세가 이어졌다. 지난 4월부터 은행들이 신용시설을 검토했기 때문에 부동산 사업자와 주택 구입자 모두 대출에 접근하기 어려웠다. 많은 부동산 전문가와 경제학자들은 2022년 하반기에 시장이 많은 도전에 직면할 것으로 보고 있다.

 

자본에 대한 갈증의 충격

 

GIBC의 선임 컨설턴트인 루인푸옥응이아는 최근 부동산 시장에 관한 컨퍼런스와 별도로2022년 첫 달 부동산에 대한 자본시장이 매우 험난하며 연말까지 자본에 대한 갈증을 지속할 가능성이 높다고 평가했다. 부동산 신용과 회사채 발행이 엄격히 통제되고 있다. 국가는 또한 중장기 프로젝트에 자금을 조달하기 위해 단기 외채를 제한하는 것을 고려하고 있다. 이러한 발전으로 인해 건설을 위해 지출해야 하는 프로젝트에 자본이 부족하고 구매자가 주택을 사기 위한 신용에 접근하기 어려울 때 시장이 팬데믹에서 회복하기 어렵게 되었다.

 

응히아씨에 따르면, 부동산은 도시 개발을 위한 근본적인 시장의 역할을 한다. 부동산의 본질은 자본을 위한 경쟁이며, 장기적인 자본 흐름을 흡수해야 한다. 따라서 자본에 대한 민감한 이슈가 있을 경우 시장 심리에 강한 영향을 미치는 경우가 많다. 응이아는 지금부터 연말까지 시스템 리스크를 줄이기 위해 기업들이 적극적으로 자본원을 다변화하고 투자펀드, 인수합병(M&A), 합작사 등 대체채널에 접근할 것을 권고했다.

 

투기, 가격 폭등

 

경제학자 쩐두릭 박사는 부동산 시장의 법적 걸림돌을 제거하기 위한 컨퍼런스에서 2022년 상반기 많은 지역에서 토지 투기가 일어났다고 경고했다.

 

박사는 현재 시중에 나와 있는 주택 가격은 최종 구매자를 겨냥한 것이 아니라고 말했다. 사람들, 개인투자자, 기업 등이 앞다퉈 땅을 사들이며 시장에서 여전히 투기가 이뤄지고 있음을 보여줬다. 올 해의 첫 달에 중부 지방은 시골 땅을 사는 사람들의 집단이 나타났다. 여기에 쏟아진 투기로 땅값이 단기간에 상승했다. 부동산 가격은 매우 높으며 실제 소비자에게는 매우 낮은 가격이며 대부분은 투자자와 투기꾼에게만 제공된다.

 

한편, 은행연합회의 대표는 부동산 가격 상승도 신용 기관이 고려해야 할 잠재적인 위험이라고 말했다. 예를 들어 과거 부동산 가격이 ㎡당 약 1억동, 부동산 가치의 50%를 대출받았으나 지금의 신규 프로젝트는 ㎡당 3억동, 매우 높은 부동산의 50%를 빌린다. 이러한 상황에서 은행들이 가격열풍에 주의를 기울이지 않는다면 가까운 시일 내에 이 고가의 담보를 처리하기 위해 고군분투해야 할 것이다.

 

법적 정체, 중복되는 법률

 

닐 맥그리거 사빌스 베트남 총국장은 법적 개입이 장기화되면서 2022년 마지막 달에도 부동산 시장은 계속해서 어려움을 야기할 수 있다고 말했다. 닐 맥그리거 씨는 토지법과 건설법이 여전히 중복돼 국내외 투자자들의 승인 절차에 어려움을 겪고 있다고 평가했다. 2017년 기획법이 통과됐지만 기획법의 미비와 불분명한 규정 등으로 시행 과정에서 많은 어려움과 장애물에 부딪혔다.

 

그는 법률 체계의 여러 조항이 중복되는 것을 피하기 위해 법률이 합리적이고 효과적으로 배열되고 조직되어야 한다고 믿는다. 거기서부터 프로젝트 승인 과정에서 지방 당국을 지원하고 주택 개발을 위한 토지 자금 부족을 개선한다.

 

한편, 깐반륵 국가정책금융통화자문회의의 멤버는 법적 문제로 인해 부동산 시장의 많은 부분이 장기간 지연될 수 있다고 말했다. 그는 불완전한 통계에 따르면 법적 문제가 있는 약 260개 리조트 프로젝트가 680조동 에 달하는 인증서를 받지 못해 법적 장애물이 제거되기를 기다리고 있다고 말했다. 그에 따르면 리조트 부동산 시장은 앞으로 6개월 동안 완전히 해결할 수 없는 법적 문제로 올 12월까지 어려움을 겪을 것으로 보인다.

 

높은 집값, 낮은 거래량

 

브이앤익스프레스가 지적한 대로 4월 1일부터 6월 10일까지의 2분기에도 1차 및 2차 시장은 여전히 유동성 어려움에 직면했다. 1차 시장에서는 일부 투자자들이 아파트와 타운하우스를 매물로 내놓았지만 부동산에 대한 신용경색 심리에 부딪혀 거래가 더디게 된 것도 매수자들이 은행에서 자본에 접근하기 어렵다는 점을 우려했기 때문이다.

 

한편, 2차 아파트 시장(투자자들이 매입해 전매)도 잠잠한 상황에 빠졌다. 많은 집주인들이 매수인 없이 장기간 매물을 가지고 있어야 하고, 2차 아파트 시장에서도 투자자 F0는 금리가 높아지면서 적자 매도 모멘텀이 나타나기 시작했다.

 

앞서 DKRA의 주택시장 보고서에 따르면 지난 1분기 호찌민 아파트 시장은 1385채가 팔려 전 분기 대비 68% 하락했고 같은 기간 30% 가까이 하락했다. 지난해 유행병 영향으로 올해 1분기 아파트 소비는 어려운 시기보다 더 악화됐다. 베트남 CBRE에 따르면 호찌민시의 1분기 아파트 분양 물량은 약 1247채에 불과해 전분기 대비 78%, 지난해 같은 기간 대비 53% 감소했다.

 

전문가들은 현재의 도전과 함께 부동산 시장이 자본 출처 개방, 법적 문제 해결, 공급 보완과 같은 일련의 문제를 전력을 다해 해결해야 연말 성수기에 빠르게 회복될 것이라고 본다.