호치민시와 하노이에 수많은 국제 브랜드가 입점해 있다는 것은 베트남의 소매 시장이 여전히 매력적이라는 신호이며, 당국이 위조 제품에 대한 단속을 강화함에 따라 소비자들은 더욱 지속 가능한 시장에서 이익을 얻을 것으로 기대된다.

 

 

글로벌 브랜드, 베트남 시장 입지 강화

 

쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 베트남의 최신 데이터에 따르면, 2025년 2분기 호치민시 시장에 신규 상업용 부동산 프로젝트는 없었다. 누적 공급 면적은 120만 평방미터로 전년 동기 대비 6.26% 증가했다.

 

2분기 호치민시 남부 지역의 상업용 부동산 평균 임대료는 평방미터당 월 53.36달러로, 전 분기 대비 0.21% 소폭 하락했으며 전년 동기 대비 3.32% 감소했다.

 

호치민시의 상업용 부동산 점유율은 전 분기 대비 소폭 상승한 93.6%를 기록했으며, 전년 동기 대비 4.16% 증가했다. 이는 안정적인 분기 수요와 연간 증가 추세를 반영한다.

 

C&W 베트남 지사장인 짱부이는 "이러한 성장은 다카시마야에 입점한 일본 미키하우스, 빈콤 동코이에 입점한 오!썸과 같은 해외 브랜드뿐만 아니라 포세이돈 뷔페 체인과 같은 국내 브랜드의 비중심 지역 진출에 힘입은 결과이다."라고 말했다.

 

소매 임대 수요는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 많은 브랜드가 최고의 매장 공간을 확보하기 위해 대기하고 있다. 이는 해외 관광객 증가로 주요 소매 브랜드 수요가 증가하면서 더욱 뒷받침한다.

 

한편, 세빌스 베트남의 조사에 따르면 2025년 상반기 호치민시의 현대식 소매 공간 시장은 비교적 소규모였으며, 순임대 가능 면적은 약 160만 평방미터에 불과했다.

 

신규 공급은 기존 프로젝트에서 추가된 5,000평방미터에 그쳐 제한적이었다. 시장 실적은 93%의 높은 점유율과 평방미터당 월 평균 약 150만 동(미화 57.4달러)의 1층 임대료로 안정적인 수준을 유지했다.

 

신규 임대는 주로 엔터테인먼트, 라이프스타일, 가정용품 부문에서 이루어졌다. Oh!Some, HOKA, Lee와 같은 신규 브랜드의 진출과 무인양품, 자라, H&M과 같은 체인점의 성공적인 쇼핑몰 진출은 소매업체의 신뢰도가 높아지고 있음을 보여준다.

 

중심가의 고급 소매 부동산은 낮은 공실률을 유지했지만, 향후 공급은 제한적이며 향후 3년간 순임대 가능 면적은 약 10만 평방미터에 불과할 것으로 예상된다. 강력한 소비자 수요와 중산층의 확대로 시장은 단기적으로 안정세를 유지할 것으로 예상된다.

 

하노이의 소매 공간 시장은 86%의 점유율과 평균 1층 임대료가 평방미터당 월 130만 동(미화 50달러)으로 상승하며 안정적인 흐름을 유지했다.

 

세빌스 베트남 관계자는 "임대 활동은 주로 F&B 및 편의점 부문에서 주도되고 있으며, Oh!Some, 세븐일레븐과 같은 신규 브랜드가 시장에 진입하고 무지, 스타벅스, 진과 같은 체인점들이 확장하고 있다."라고 말했다.

 

하노이 중심부의 고급 소매 자산은 낮은 공실률을 유지했지만, 향후 3년간 신규 공급은 순임대 가능 면적이 약 10,600m²에 불과해 적정 수준을 유지할 것으로 예상된다. 탄탄한 소비와 중산층의 성장에 힘입어 하노이의 소매 공간 시장은 꾸준한 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.

 

C&W에 따르면, 하노이 소매 시장은 2025년 상반기에 이온 몰 꺼우저이 프로젝트를 통해 13,658m²가 추가 공급된다. 하노이의 총 소매 공급 면적은 약 140만m²로 전년 대비 1.3% 증가했다. 쇼핑센터는 여전히 하노이의 주요 소매 형태로, 전체 공급량의 86%를 차지한다.

 

 

2분기 하노이 시장의 평균 점유율은 85.4%로, 전분기 대비 0.06%포인트, 전년 동기 대비 1.27%포인트 소폭 하락했다.

 

이러한 감소는 주로 고객 경험 개선을 위한 임시 리노베이션 때문이었다. 신규 브랜드로는 Mr. DIY, Oh!Some, 그리고 편의점 체인 GS25와 7-Eleven이 있다.

 

다양한 서비스와 고품질 소매 공간을 제공하는 잘 관리된 대규모 프로젝트는 임대율이 높다. 이와는 대조적으로, 경쟁력이 낮은 노후된 소매 매장과 쇼핑몰은 사무실 및 서비스 임차인을 유치를 위해 이전했다.

 

짱부이는 "2분기에 평균 1층 임대료는 평방미터당 월 47.1달러로 상승하여 전분기 대비 0.8%, 전년 동기 대비 6.7% 상승했다. 이러한 상승은 주로 인프라 개선과 신규 브랜드 진입으로 수요가 증가하고 있는 외곽 및 서부 지역 프로젝트의 예정된 임대료 조정에 기인한다."라고 덧붙였다.

 

2025년부터 2027년까지 소매 시장은 17개의 신규 프로젝트를 통해 약 324,000평방미터의 면적이 증가할 것으로 예상되며, 서부 지역은 향후 공급의 37%를 차지할 것이다.

 

하노이의 확장 외에도 개발업체들은 인근 지방을 공략하고 있다. 주목할 만한 프로젝트로는 흥옌성의 빈콤 메가몰 오션파크2와 꽝닌성의 이온몰 하롱이 있으며, 이는 교외 및 위성 지역의 높은 성장 잠재력을 시사한다.

 

위조품 단속 이후 시장 반등

 

전문가들은 최근 당국의 위조 및 모조품 단속 이후 호치민시와 하노이의 소매 시장 전망이 긍정적일 것으로 전망하고 있다.

 

주요 국제 브랜드의 존재는 인구 1억 명의 베트남 시장에서 베트남 시장의 매력을 더욱 부각시킨다. 또한, 소비자들에게 진품, 고품질, 고가의 제품을 구매할 수 있는 기회를 제공한다.

 

세빌스 베트남에 따르면, 현재 업계 전체의 가장 큰 과제는 세계 경제 및 지정학적 상황의 불확실성이다. 이러한 요인들은 가장 적극적인 소매업체와 부동산 투자자조차도 통제할 수 없는 요소들이다.

 

베트남, 특히 호치민시에서는 옴니채널 소매 전략이 활발하게 진행되고 있다. 패션, F&B, 가정용품 브랜드들은 고객 경험 향상을 위해 온라인과 오프라인 채널을 점점 더 통합하고 있다.

 

2025년 상반기에 이러한 부문들은 주요 쇼핑몰 신규 임대 거래의 67%를 차지했다. 오프라인 매장은 더 이상 단순한 판매 지점이 아니라 브랜드 경험 센터, 픽업 지점, 콘텐츠 제작 공간의 역할을 수행하고 있다.

 

하노이의 소매 수요는 전통적인 도심 지역에서 점차 벗어나고 있다. 웨스트 레이크 지역은 롯데몰의 눈부신 성장과 2027년 이전에 완공될 예정인 17만 2천 평방미터 규모의 신규 상업 공간 덕분에 성장의 중심지로 떠오르고 있다.

 

스타레이크에는 토신, CJ, 메이플트리, 타디코 등 주요 투자자들이 복합 라이프스타일 쇼핑몰을 계획하고 있으며, 이를 통해 이 지역을 구시가지에 버금가는 활기 넘치는 엔터테인먼트 명소로 탈바꿈시키려 하고 있다.

 

홍강 동쪽 기슭에는 빈콤 메가몰 오션파크, 빈홈즈 글로벌 게이츠와 같은 새로운 상업 허브가 조성되고 있으며, 뚜리엔 다리와 4 순환도로와 같은 주요 인프라 프로젝트가 이를 뒷받침하고 있어 교외 지역과의 연결성이 강화되고 있다.

 

개발업체들은 안정적인 유동 인구와 소매업체의 장기적인 성장 잠재력을 제공하는 대규모의 완전 통합 상업 센터를 지향하고 있다.

 

C&W는 호치민시의 소매 공간 시장이 2025년에 약 3만 8천 평방미터의 신규 공급을 추가하고 향후 3년간 약 8만 평방미터의 신규 공급을 예상한다. 토지 부족과 개발 비용 상승에도 불구하고, 향후 공급은 주로 도심에 집중될 것이며, 이는 2025년 완공 예정인 두 개의 주요 프로젝트, 마리나 센트럴 타워와 랭커스터 레거시를 중심으로 이루어질 것이다.

 

이러한 개발 사업은 도심 지역의 소매 시장을 활성화하고 국제 브랜드와 관광객의 증가하는 수요를 충족시킬 것으로 예상된다. 국제 관광의 지속적인 성장과 함께 호치민시의 소매 공간 부문은 고급 쇼핑 트렌드의 수혜를 입을 것이다. 주요 브랜드와 투자자들은 높은 수익 잠재력을 가진 고급 소매 공간에 점점 더 주목하고 있다.

 

게다가 교통량이 많고 전문적으로 관리되는 지역의 공간에 대한 수요는 여전히 강세를 유지하여 새로운 공급 압박과 온라인 쇼핑으로의 소비자 행동 변화에도 불구하고 임대료가 안정적으로 유지되거나 약간 상승하는 데 도움이 된다.