CBRE에 따르면 호치민시의 주택 공급 갈증은 2025년에도 계속될 것으로 보이며, 이는 수요의 3분의 1에 해당하는 10,000채의 신규 아파트만 매물로 출시될 예정이다.
시장조사 컨설팅업체 CBRE 베트남의 보고서에 따르면 호치민시는 4분기에 3,000채의 1차 아파트를 추가로 매각할 예정이며(투자자들이 매물로 나와 있다), 올해 총 공급량은 5,000채에 달할 것으로 예상된다. 이는 작년 같은 기간에 비해 거의 60% 감소한 수치이며, 호치민의 부동산 시장이 붐비는 2022년의 거의 3분의 1에 해당하는 수치다.
CBRE에 따르면 호치민시의 아파트 공급이 "바닥을 쳤다"는 이유는 부분적으로는 많은 투자자가 제품을 출시하기 전에 시장을 탐색할 시간이 더 필요하기 때문이라고 한다. 많은 프로젝트가 판매를 나중으로 연기했다. 또 다른 이유는 미래 주택(서류상 주택)을 판매할 수 있는 프로젝트가 거의 없기 때문이다.
CBRE는 2025년에도 신규 공급 부족이 지속될 것으로 전망한다. CBRE에따르면 호치민시는 내년에 젬 리버사이드(투득시티), 더 포레스트 젬(빈짠), 디 아쿠아(8지구) 등 법적 절차를 완료한 후 재고 프로젝트를 재개하는 등 약 10,000채의 신규 아파트를 출시할 예정이다. 올해는 이 수치가 두 배로 증가하겠지만 2022년과 비교하면 절반 이상에 불과합니다.
마찬가지로 시장 조사 기관인 JLL 베트남은 2025년 판매 수랭은 주로 고급 제품을 중심으로 약 7,000대에 변동이 있을 것으로 예상하며, 이는 평방미터당 6천만동이 넘는 가격이다. 재시행 중인 법적 문제가 있는 프로젝트의 재고를 추가하면 시장의 총 공급량은 10,000채를 넘지 않을 것이다.
실제로 베트남 부동산업자협회(VARS)의 통계에 따르면 호찌민시의 아파트 공급은 수년 동안 감소하여 2023~2024년에 바닥을 기록했다. VARS는 2025년에는 부동산 관련 법률(토지법 2024, 주택법 및 부동산 사업 2023)의 새로운 정책 덕분에 시장이 개선될 것으로 예상하지만, 2019년 수준으로 돌아가기는 여전히 어려울 것으로 전망한다.
레 호앙 짜우(Le Hoang Chau) 호치민시 부동산 협회(HoREA)의 회장도 같은 견해를 밝히며, 신규 투자 정책이 승인된 상업용 주택 프로젝트는 9건에 불과하며, 대부분 규모가 작고 수천 평방미터에 불과하다고 말했다. 이 공급은 도시 주민들의 주택 수요를 충족하기에는 완전히 부족하다.
시장조사 SM 22 사빌스의 디렉터인 장 후인에 따르면, 호치민시는 수요 측면에서 매년 약 5만채의 주택 상품이 더 필요하며, 대부분 저렴한 부문에 해당한다고 한다. 그러나 향후 3년 내에 호치민시는 76개 신규 프로젝트에서 약 5만채의 아파트를 매물로 내놓을 것으로 예상되며, 이중 절반 가까이가 투득시티, 7지구, 빈탄은 각각 12%와 9%를 차지할 것으로 예상된다. 사빌스 관계자에 따르면 신규 공급은 수요의 약 30%를 충족한다고 다.
공급 부족으로 인해 1차 및 2차 가격이 간접적으로 상승한다. CBRE에 따르면 내년에 재분양를 준비 중인 일련의 미분양 프로젝트는 이전 출시에 비해 가격이 10~30% 조정될 것이라고 한다. 또한 내년에 출시될 제품을 보유한 많은 투자자들은 가격이 하락하지 않고 대부분 상승할 것으로 예상한다.
"내년 호찌민시의 아파트 가격은 5~7% 상승할 수 있다. 높은 주택 수요와 적은 경쟁 덕분에 시장은 여전히 긍정적으로 흡수되고 있다."라고 CBRE의 수석 이사인 보 후인 뚜안 키엣(Vo Huynh Tuan Kiet)은 말한다.
장후인 씨는 호치민시 부동산의 수요-공급 불균형이 지속되어 향후 몇 년 동안 주택 가격이 높은 수준을 유지할 것으로 예측한다. 또한 공급 부족과 1차 시장의 높은 판매 가격이 결합되면 흡수율 증가의 전제가 조성되고 2차 시장에서 법적 절차가 완료된 기존 아파트 및 프로젝트의 가격이 상승할 것이다.
전문가들에 따르면 법적인 문제 해결은 호치민시의 부동산 공급과 가격을 안정시키는 최선의 해결책이라고 한다. 시는 신규 프로젝트의 인허가를 추진하는 것 외에도 148개 이상의 보류 중인 프로젝트에 대한 장애물을 제거하는 데 우선순위를 두어야 한다. 이 문제가 곧 해결되면 시장에는 14만8천채의 새 아파트가 공급될 것이다. 신규 공급이 증가하면 주택 가격은 하락하고 지난 몇 년 동안 지속된 '목마름'을 덜어줄 것이다.
