이 글은 산업단지를 포함한 베트남의 산업용 부동산 시장은 외국인직접투자(FDI)의 급격한 증가를 경험하고 있으며, 이 분야의 주요 성장 동력에 대한 개요를 베트남 브리핑에서 제시하고 있다.
2022년 기준 베트남 63개 성 중 61개 성에 563개 산업단지(IP)가 있다. 2022년 베트남 부동산 보고서에 따르면 이 중 398개 IP가 설립됐고 106개 IP가 건설 중이며 292개 IP가 운영 중이다. 이러한 IP 프로젝트의 대부분은 남동부 지역, 홍강 삼각주 지역, 중부 해안 지역의 세 가지 주요 경제 지역에 집중되어 있다.
안정적인 성장률, FTA에 의한 경제, 잘 실행된 투자 지원 정책으로 베트남은 계속해서 부동산 투자자들에게 매력적인 목적지가 되고 있다. 경쟁력 있는 가격과 중국과 가까운 지리적 위치로 인해 베트남 북부의 산업용 부동산 임대 수요는 베트남 남부보다 더 높은 성장을 경험할 것으로 예상된다.
즉, 호치민시 옆 빈즈엉성에서는 산업용 부동산 점유율이 95%를 초과하는 등 상당한 증가를 목격했다. 동나이(Dong Nai), 박닌(Bac Ninh), 박장(Bac Giang), 하노이, 호치민시 등 주요 지역의 기타 산업 지역도 거의 채워졌다.
이에 따라 산업단지 임대료도 상승할 것으로 예상된다. 쿠시먼앤드웨이크필드베트남(Cushman & Wakefield Vietnam)에 따르면 현재 호치민시는 186m²의 평균 임대료를 기록하고 있으며, 하노이는 2022년 평균 임대료 142.3m²를 기록했다.
베트남 산업단지 시장 투자자의 과제들
토지임대료
산업단지 부족 현상이 가시화되고 있어 가격 상승 요인으로 작용하고 있으며, 2023년 1분기에는 신규 공급이 발표되거나 시행되지 않았으며, 더욱이 베트남 정부가 특정 토지 유형 및 지역의 지가 범위와 관련된 법령 제96/2019/ND-CP를 발표한 이후 산업용지 임대가격이 급격히 상승하여 올해 들어 많은 성(省)의 지가계수가 상승하였다.
이와 함께 베트남 정부는 쌀 재배에 사용되는 토지를 산업용지로 전환하는 행위를 단속하는 결의안 제115호/NQ-CP를 발표하였으며, 이 규정은 훼손된 토지를 복원하는 것을 목표로 하지만 2023년에는 산업단지 공급을 제한할 수 있다.
일반적으로 베트남의 공급 포화와 생산 이동의 물결 증가로 인해 2023년에는 임대 산업 가격이 전년 대비 8~20% 상승할 것으로 예상된다.
복잡한 법적 문제
외국인 투자자에 대한 투자정책 승인 규정은 여러 차례 개정되었음에도 불구하고 여전히 복잡하다. 예를 들어 법령 제82/2018/ND-CP에 따르면 건설 투자 프로젝트에 대한 건설 허가는 프로젝트 범위와 관련된 기타 여러 부처 및 기관과 함께 기획투자부의 승인을 받아야 한다. 그런 다음 해당 계획은 최종 승인을 위해 총리에게 제출됩니다. 그 후 최고인민위원회는 산업단지 설립에 대한 결정을 내릴 예정이다. 이 절차는 외국인 투자자에게 어렵고 시간이 많이 걸릴 수 있다.
한정된 인력
베트남 통계청에 따르면 2023년 2분기 기준으로 학위와 자격증을 보유한 숙련 노동자의 비율은 26.8%인 반면 저숙련 또는 비숙련 노동자는 73.2%에 달한다.
베트남의 대표적인 온라인 채용 채널인 베트남웍스(Vietnamworks)가 실시한 2022년 노동 시장 보고서에서도 노동 공급과 수요의 불균형이 드러났다. 건설, 서비스, 기술정보, 제조업 등이 인력난을 겪고 있는 주요 분야다. 호치민, 하노이 등 대도시에서는 각각 43.02%, 48.11%의 인적자원 부족 현상을 겪었다.
숙박, 직장 내 교육, 보육 지원 등 근로자에 대한 지원 부족으로 인해 산업단지에서 일하는 것이 덜 매력적이다. 이는 베트남 정부와 기업 모두에게 이 분야의 노동 자격과 인재 보유를 개선하는 데 있어 중요한 과제를 부여한다.
베트남 산업용 부동산시장 동향
산업용 부동산의 FDI가 증가
중국에서 베트남으로의 생산 이동은 산업용 부동산 시장의 성장 동력이 될 것으로 예상되며, 2023년 상반기에는 박장성, 박닌성 산업단지의 폭스콘, 괴르텍 등 대형 제조업체의 성장세가 기록되었으며, BOE, 콴타, 삼성 등 다른 기업들도 베트남 공장에 상당한 투자를 계획하고 있다.
베트남의 산업용지 임대료는 꾸준히 증가하였으나, 아세안의 다른 국가들에 비해 여전히 25~40% 낮은 수준이며, 이 외에도 베트남의 외국인 투자자 유치를 위해 여러 차례 FDI 정책을 수정하여 왔으며, 예를 들어 법령 No.218/2013/ND-CP에 따르면, 외국인 투자자는 특정한 상황에서 4년간 세금을 면제받고 이후 9년간 법인세 정기세율의 절반을 면제받을 수 있다.
하이테크 및 경제권 투자사업을 위한 토지임대 역시 법령 제35호/2017호/NGO-CP에 따라 면제할 수 있다.
또한 CBRE 베트남은 2023년 상반기에 기성 창고/공장에서 중국인 임차인에 대한 높은 수요를 기록하고 있으며, 특히 최근 1년간 전자 분야의 신규 임차가 일반화되고 있다.
위성지역에 대한 투자 확대
산업용 부동산 시장에서는 호치민시와 하노이 인근 지방에서 일련의 새로운 산업 단지가 개발되거나 확장되었다. 장난감 제조 부문의 선두 기업인 레고(Lego)는 빈즈엉(Binh Duong)의 VSIP III 산업단지에 13억달러 이상을 투자했다. 또 다른 대표적인 사례는 호주 물류 벤처 로고스(LOGOS)와 캐나다 투자 펀드 매뉴라이프(Manulife)가 동나이에 산업단지를 건설하기로 한 합작 투자 계약이다.
합리적인 땅값, 공급 증가, 전략적 입지로 인해 위성 지역의 산업단지는 점점 더 활기차고 경쟁력을 갖게 될 것입니다. 남롱투자공사, 빈그룹, 혹은 노바랜드와 같은 대형 부동산 투자자들의 등장은 이러한 '근린 지역'의 장기적인 잠재력을 입증했다.
M&A가 인기를 얻고 있다
EY 베트남 부국장에 따르면 M&A 시장 가치는 32억달러에 달했으며 그 중 43%가 부동산 및 건설 부문에서 나왔다. 산업부동산은 가장 매력적인 부문으로, 부동산 및 건설 부문의 24개 매매 중 16개가 성공적인 거래를 기록했다.
2023년 상반기 베트남에서 주목할만한 거래 중 하나는 ESR 그룹의 BW 산업개발의 인수였다. 인수액은 4억5000만달러로 부동산 시장 M&A 역대 최대 규모다.
M&A 부동산 시장은 2023년 중반부터 급등할 것으로 예상된다. 이는 외국인 투자자가 국내 기업의 프로젝트 인수를 통해 베트남 부동산 시장에 진출할 수 있는 기회이다.
생태산업단지의 수요가 많다
CBRE 베트남에 따르면 지속 가능한 개발과 녹색 성장은 베트남 산업단지에서 새로운 트렌드로 자리잡고 있다. 2050년까지 순배출 제로를 달성하겠다는 약속으로 베트남 정부는 이 목표를 달성하기 위해 다양한 정책을 개발했다. 법령 제35/2022/ND-CP에 따르면 전체 산업 토지 면적의 최소 25%는 나무 심기, 교통, 사회 기반시설 등을 위해 확보해야 한다.
주요 시사점
베트남 산업용 부동산 시장은 가까운 미래에 높은 성장을 약속하지만, 산업용 부동산 개발자들은 시장과 베트남의 법적 규제를 명확히 이해해야 한다.
