투자활동은 대유행으로 인한 강한 부정적 영향 이후 특히 아태지역과 베트남의 부동산 투자활동은 하반기부터 회복세를 보이기 시작해 2021년과 2022년 이후 안정적인 증가세로 돌아설 전망이다.

 

JLL 베트남이 최근 발표한 보고서에 따르면 2020년 3분기 아시아태평양 부동산 투자는 7~9월 사이에 350억달러의 직접거래가 이뤄지며 회복 조짐을 보였다. 투자자들이 올해 어느 기간보다 더 자신 있게 자본을 투입함에 따라 몇몇 주요 시장에서 거래 활동이 가속화되었다.

 

베트남에서는 많은 국내 개발자들이 대규모 개발 포트폴리오를 위한 자본을 조달하고 있다. 보고서에 따르면 이러한 포트폴리오들은 현금흐름의 크기와 높은 수익률, 신흥 부동산 시장의 성장 잠재력 때문에 투자자들에게 매력적이다. 이들 거래는 아직 협상과 법적 검토가 진행 중이지만 이는 향후 분기에 시장 회복에 대한 외국인 투자자들의 신뢰와 매수자의 구매력 향상에 대한 신뢰감 때문에 베트남 부동산 시장에 여전히 호재로 꼽힌다.

 

베트남 JLL 캐피털 마켓의 칸응웬 수석 이사에 따르면, 2020년 상반기 국제 여행 금지가 외국인 투자자들이 자산을 확인하지 못했기 때문에 새로운 거래를 시작하는데 어느 정도 영향을 미쳤지만, 몇몇 아시아 국가에서 여객기 운항 재개를 시도하는 것은 거래 절차를 신속히 진행하는데 도움이 될 것이라고 한다. "우리는 많은 국내 투자자들과 가장 최근에는 이 수익성 있는 분야를 공략하고자 하는 일본 투자자들을 관찰했다. 또 다른 국제 투자자들로부터 산업단지를 개발하기 위해 수백 헥타르의 산업개발 용지에 대한 수요도 증가하고 있다. 응웬은 "특히 동나이, 빈증등 남부 지방을 중심으로 적절한 지역과 확실하고 명확한 법적 타이틀을 가진 기회 발굴은 여전히 도전적인 과제"라고 말했다.

 

여행 제한 속에서 산업재산 분야의 활동은 베트남 내 기업들이 생산을 확대하거나 이전하는 것을 중심으로 전개된다.

 

침체에도 불구하고 활동
계속되는 대유행에도 불구하고, 2020년 3/4분기에 다수의 주요 인수합병(M&A) 거래가 이루어졌다. 호주의 로고는 3억 5천만 달러 규모의 물류 개발 합작법인으로 시장에 진출했다.

 

아시아 최대 창고 개발업체인 GLP는 베트남의 SEA 로지스틱 파트너스(SLP)와 15억달러 규모의 신규 벤처로 협력할 계획이다. 게다가, 한국 기업 미래에셋대우와 네이버는 북방 박닌성의 로지스밸리 허브에 있는 창고에 3700만 달러를 공동 투자했다.

 

제조업 투자와 관련해 존 캠벨 사빌스 베트남 산업서비스부장이 지적한 대로 대만에서 온 애플 공급자와 전자 거대기업 페가트론은 베트남 확장계획의 첫 단계를 위해 북부 항구도시 하이퐁에 1900만 달러 이상의 신규 자본을 투자했다. 캠벨은 "세계에서 가장 유명한 물류 개발업체와 제조업체들이 대유행으로 인한 어려움에도 불구하고 베트남의 장기적 잠재력에 대한 믿음을 보여주면서 베트남에 헌신하고 있는 것이 그 어느 때보다 중요하다"고 말했다.

 

전국적으로 산업지역(IZ) 점유율이 76%에 달해 공급량을 계속 앞지르고 있는 가운데, 주요 공업지역에서는 공급을 늘릴 필요가 분명히 있다. 빈증, 동나이, 남쪽 롱안, 북쪽 박닌, 흥옌, 하이퐁 등 핵심 거점의 입주율은 2018년 이후 크게 상승했다. 2021년과 2022년 중국에서 제조업체가 유입될 것으로 예상되는 상황에서 고부가가치 제조업 투자를 유치하고 수용하기 위해서는 개발자들이 보다 많은 실제 프로젝트를 가져오는 것이 필수적일 수 있다. 예를 들어 동나이는 8개의 IZ를 추가로 계획하고 있고, BW산업개발JSC는 이 기간 동안 확장을 선도하고 있다. 초기 공급량을 2018년 130헥타르에서 올해 500헥타르로 늘리고 있다.

 

올해 주택 부문의 투자 활동은 주로 코비드-19, 다양한 프로젝트를 검토하기 위한 지역 당국의 가격 정책 및 기타 조사, 부동산의 전반적인 신용 품질 관리 등의 영향으로 둔화되고 있다. 하지만 업계 거물급 인사들이 연루된 눈에 띄는 인수합병(M&A) 거래가 잇따르고 있다.

 

예를 들어, 올해 초 싱가포르 투자회사 테마섹 홀딩스는 미국 사모펀드 매니저 KKR과 함께 모회사인 빈홈즈로부터 부동산 개발업체 빈홈즈의 지분 6%를 15조1000억 동(6억5000만 달러)에 매입했다.

 

베트남의 부동산 M&A는 전형적으로 대규모 프로젝트, 새롭게 개발되는 도시 지역, 리조트 부동산, 그리고 전국 각지의 해변 지역의 고급 호텔 등이 관여해 왔다.

 

프레이저스(Frasers) 부동산 베트남의 대표이사에 따르면 베트남은 점차 동남아에서 M&A 활동이 가장 뜨거운 여행지 중 하나로 자리 잡았다. "베트남 부동산 시장은 앞으로 몇 년 안에 국제적인 개발자들과 펀드들에게 더 매력적이 될 것이다. 더구나 중앙정부의 큰 노력으로 현재의 법체계는 더욱 투명해졌고 앞으로도 그럴 것이다. 이는 경제에 대한 외국인 투자를 계속 가속화할 핵심 요인이라고 그는 말했다.

 

그는 "코비드-19는 특히 국경을 넘는 거래에서 M&A 활동에 일시적 감쇠 효과를 보였지만, 정부의 신속한 대유행 통제 조치 덕분에 투자자들 사이에서 베트남에 대한 긍정적 이미지를 높였다"고 덧붙였다. 더 나아가 빠른 도시화는 부동산과 건축자재 시장의 긍정적인 성장으로 이어지고, 저렴한 주택 공급 부족으로 충족되지 못하는 주택 수요를 끌어올리고 있다.

 

시장재개
전문가들은 베트남의 M&A 시장이 2020년 연말에는 좋은 성장을 이룰 것이고, 그 다음 해에는 강하게 회복될 것이라고 재확인했다.

 

마자스( Mazars) 베트남의 잭응웬은 베트남 부동산에 투자하기 위한 국제적인 투자자들은 대부분 일본, 한국, 인도네시아, 싱가포르, 중국, 그리고 최근에는 중동에서 왔다고 언급했다. 그는 "이들 투자자 중 상당수는 양호한 현금 흐름, 안정적인 수익성, 장기적 평가절상을 창출할 프로젝트를 찾고 있다"고 말했다.

 

외국인 투자자들이 강세를 보이는 가장 큰 이유는 국내 1억명에 가까운 인구에 대한 콘도 아파트와 주택 수요가 지속되고 있기 때문이다. 경제 성장 증가, 빠른 도시화, 그리고 많은 젊은 인구들로 인해 주택에 대한 수요가 증가하고 있다"고 그는 설명했다. "일부에서는 인도네시아에 투자하는 것은 어렵고, 싱가포르의 시장은 너무 작으며, 말레이시아와 태국은 베트남보다 수년 앞서 개발을 시작했다." 그는 "이 투자자들은 일반적으로 시장 경험, 재정 능력, 승인된 프로젝트를 가진 베트남 개발자들과 협력하는 것을 본다"고 말했다.

 

지금은 유능한 국내 개발자들이 많지만, 금융 능력을 갖춘 대부분의 구매자들은 여전히 해외 브랜드 개발자를 구매하는 것을 선호한다. 관심을 유발하는 프로젝트에는 양질의 자산과 임대 성장, 더 큰 거래 규모, 더 긴 소유권 등이 포함된다. 정부가 부동산 분야 대출을 강화하면서 많은 토지 소유주들도 새로운 파트너를 찾고 있다. 외국인 개발자와 투자자들은 토지은행이 큰 기업이나, 중앙도시 지역에서 너무 멀지 않은 사업을 인수하거나 공동개발할 수 있는 기업을 찾고 있다.

 

그는 "베트남 시장에서 외국인 투자자들이 항상 환영받는 가운데 외국인 투자가 지나치게 많아지면 국내 개발자들의 이익이 줄어들 수 있다는 우려가 항상 제기돼 왔다"고 말했다. 하지만 그러한 부정적인 시각과는 별도로 외국인 투자자들이 실제로 제공할 수 있는 이점을 고려하는 것이 중요하다"고 응웬은 말했다. 그는 전 세계 부동산 펀드에 '*드라이 파우더'가 많이 자리 잡고 있는데, 이 중 특히 동남아와 베트남을 향하고 있다고 덧붙였다.

(*드라이 파우더(Dry Powder): 사모펀드가 투자자로부터 모은 투자금 중 아직 투자를 집행하지 않은 돈을 말한다.
소총과 대포로 전쟁하던 19세기까지 병사들의 가장 중요한 역할 중 하나는 화약을 건조한 상태로 유지하는 일이었다. 화약이 젖어 있으면 총이나 대포도 무용지물이 되기 때문이다. 건조된(dry) 화약(gun powder)을 뜻하는 ‘드라이파우더’는 그래서 전투에 바로 사용할 수 있는 실탄을 의미했다. 최신식 전투기와 장갑차가 등장한 20세기부터 드라이파우더라는 말은 전장에서 사라졌지만 금융업계에서는 사모펀드에서 보유하고 있는 실탄을 뜻하는 은어로 사용되고 있다.)

응웬은 "전 세계적으로 수익률이 사상 최저를 기록하고 있는 상황에서 여러 자산 등급에 걸쳐 장기 수익률을 제공할 수 있는 시장은 베트남에 버금가는 거의 없다"고 말했다. "이러한 수익은 젊은 인구통계학, 급속한 도시화, 인프라 개선, 성장하는 중산층 등 이미 강조된 모든 성장 펀더멘털이 밑바탕에 깔려 있다."

-VIR