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베트남에 주목: 아시아 부동산의 조용한 거인이 깨어나고 있다

나이트 프랭크 분석에 따르면, 베트남은 아시아에서 가장 매력적인 부동산 투자 지역 중 하나로 떠오르고 있다. 나이트 프랭크 베트남(Knight Frank Vietnam: https://www.knightfrank.com.vn/)은 6월 19일 "베트남 투자 가이드(Vietnam Investment Guide)"라는 보고서를 발표했다. 본 분석은 베트남의 경제 회복력, 부동산 부문별 동향, 그리고 베트남이 세계 자본의 주요 투자처로 빠르게 부상하는 이유에 대한 새로운 통찰력을 제공한다. 베트남의 비밀이 공개되었다. 베트남은 수년간 많은 글로벌 투자자들의 주목을 받지 못했다. 하지만 지난 20년간 평균 6%의 GDP 성장률, 젊고 숙련된 노동력, 도시화 증가, 그리고 대규모 인프라 개선을 통해 이제 주목을 받고 있다. 호찌민시 인근에 건설 중인 롱탄 국제공항(연간 1억 명의 승객 수용 예정)과 같은 프로젝트는 베트남이 지역 물류 및 투자 허브로 도약하려는 장기적인 야망을 보여준다. 베트남의 매력은 수출이 가치 사슬을 빠르게 상승시키고 있다는 것이다. 첨단 기술 제품이 전체 상품 수출의 50% 이상을 차지하며, 2010년 8%에 불과했던 것과 비교했을 때 놀라운 성장을 기록했다. 전략적 부동산 부문 집중 분석 아파트 시장 세분화 및 구매자 동향 베트남 아파트 시장은 지난 20년간 지속적인 성장을 거듭해 왔으며, 특히 호치민시와 하노이와 같은 인구 밀도가 높은 도시 지역에서 두드러졌다. 이 도시들은 베트남 아파트 시장의 주요 시장으로, 1995년 이후 저렴한 주택부터 고급 주택까지 다양한 가격대에 걸쳐 누적 70만 채의 아파트를 공급하고 있다. 이 수치는 두 도시의 인구 합계가 2천만 명이 넘는 것과 비교했을 때 상당한 격차를 보여준다. 투명성이 낮은 토지 공급 부족과 지속적인 단지 조성으로 인해 두 주요 도시 모두 공급 부족에 직면했다. 인구 증가와 공급 부족으로 인해 아파트는 수년간 높은 선호도를 보였으며, 분양 행사에서 평균 흡수율이 약 80%에 달하여 현재 시장 주요 가격은 평방미터당 3,000~4,000달러까지 상승했다. 호치민시와 하노이의 신규 개발 부족과 1차 가격 상승으로 아파트 시장은 공급 부족과 가격 부담 해소를 위해 위성 지역으로 이동했다. 북부 지역의 개발업체와 구매자는 흥옌, 박닌, 하남성으로 이동했고, 남부 지역의 개발업체와 구매자는 빈즈엉, 동나이, 롱안, 바리아붕따우로 확장했다. 주요 참여자 외국인 구매자 절차: 유효한 여권을 소지하거나 합법적으로 베트남에 입국하는 외국인은 아파트 구매 시 베트남 국민과 동일한 대우를 받는다. 소유권 베트남 국민은 제한 없이 무기한 아파트 소유권을 가질 수 있는 반면, 외국인은 상업용 주택 프로젝트 내에서만 아파트를 구매할 수 있으며, 소유권 기간은 50년이며, 필요한 경우 50년을 초과하지 않는 기간으로 한 번 갱신할 수 있다. (주택법 2023, 제20조) 외국인 구매자가 구매할 수 있는 아파트 프로젝트 내 주택 수는 총 수량의 30%로 제한된다. 또한, 외국인은 국방 및 안보 관련 지역의 부동산을 소유할 수 없다. 참고 임대 수익률 및 자본 수익 하노이와 호치민시와 같은 핵심 도시는 시장 성숙도가 빠르고 인근 지역보다 부동산 가격이 높았기 때문에 평균 임대 수익률이 3~3.5%에 달했고, 빈증성과 같은 위성 도시는 4~4.5% 수준을 유지하며 높은 수익률을 기록했다. 또한, 주요 도시 지역의 자본 이득률은 연평균 10~15%로 높은 잠재력을 보였으며, 인근 지역은 연평균 8~12%의 수익률을 기록했다. 투자 회수 외국인은 베트남에서 베트남 국민, 해외 베트남인, 또는 적격 외국 법인 및 개인에게 아파트를 재판매할 수 있다. 외국인 재판매 구매자의 경우, 소유권은 기존 계약 기간의 잔여 기간으로 제한된다. 관련 세금 및 자금 지원(은행 지원) 개발사 및 재판매 소유주로부터 아파트를 구매할 때 구매자는 부가가치세, 등록 및 관리비라는 세 가지 주요 수수료를 지불해야 한다. 외국인 구매자는 필수적인 재정 기준을 충족해야 하며, 50~70% 범위의 대출 대비 담보인정비율(LTV)로 대출 지원을 받을 수 있다. 오피스 시장 세분화 및 임차인 동향 하노이와 호치민시의 A급 및 B급 오피스 공급량은 총 370만 제곱미터에 달했다. A급 오피스 공급은 전체 공급량의 27%를 차지하며, 주로 호치민시 1군과 투티엠 신도시, 그리고 하노이 미드타운과 웨스트 지역에 위치해 있다. 지난 2년간 이러한 대도시의 신규 공급은 대부분 친환경 인증 오피스 빌딩에서 이루어졌으며, 이는 베트남 오피스 시장의 중요한 발전 이정표를 의미한다. 최근 몇 년 동안 하노이와 호치민시의 오피스 임대 시장은 "고품질 오피스로의 이전"이라는 중요한 추세를 보였다. 이는 고품질 신규 오피스에 대한 긍정적인 흡수율에서 입증된다. 또한, IT/기술 및 금융/은행/보험 분야가 시장 성장을 주도하고 있으며, 최대 1만 제곱미터에 달하는 대규모 거래가 활발하게 이루어지고 있다. 주요 업체 역동적인 오피스 시장인 호치민시는 국내외 유명 개발사들을 다양하게 유치했으며, 이들은 각각 전체 오피스 공급량의 69%와 31%를 차지한다. 한편, 국내 개발사들은 하노이 오피스 시장 발전의 핵심 동력으로 남아 있으며, 하노이 전체 공급량의 80% 이상을 차지한다. 소유권 베트남의 오피스 빌딩 소유권은 다양한 방식으로 구조화될 수 있다. 외국인 투자자를 위한 장기 임대 계약이나 베트남 법인을 통한 인수 등이 있다. 현행 법규는 외국인 투자자가 임대 부지 내 건물과 구조물을 소유할 수 있도록 허용한다. 이러한 체계는 베트남 오피스 시장을 더욱 강화하는 추가적인 투자 기회를 제공한다. 투자 회수 국내외 투자자 모두 베트남의 상업용 오피스 M&A 시장, 특히 호치민시와 하노이와 같은 주요 비즈니스 허브에서 활발하게 활동하고 있다. 투자 회수 활동은 일반적으로 포트폴리오 최적화, 재무 구조 조정 또는 현재 시장 기회에 따라 이루어진다. 이는 직접 판매, 공개 경매, 합작 투자 등 다양한 방법을 통해 이루어질 수 있다. 사무실 임차인의 경우, 부동산 소유권은 없지만 일반적으로 임대 계약 조건에 따라 임대권을 타인에게 재임대 또는 양도하거나, 사업 운영을 매각 또는 양도하거나, 임대 계약을 해지할 수 다. 또한, 일반적으로 사용되지는 않지만 장기 임대 계약 양식(스트라타 타이틀)은 임차인에게 임대 건물 관리에 있어 더 큰 유연성을 제공하며, 특히 사업 허가 조건에 따라 부동산 사업 운영이 허용되는 경우 더욱 그렇다. 관련 세금 법률 제48/2024/QH15호 및 시행령 제180/2024/ND-CP호에 따라 베트남 전역의 사무실 임대 활동에는 국내 및 외국 기업 모두에 10%의 부가가치세(VAT)가 적용된다. 적격 사업체의 일반 법인소득세율(CIT)은 법률 제32/2013/QH13호에 따라 20%로 정해져 있다. 산업 시장 부문 및 임차 동향 2024년 기준 베트남의 기성품 부동산 시장 총 공급량은 1,500만 제곱미터를 넘어섰으며, 이는 2018년부터 2024년까지 연평균 15% 성장에 해당한다. 이 중 현대식 공급은 견고한 성장을 기록하며 전체 창고 재고의 48%를 차지했다. 이는 높은 수준의 유연성을 갖춘 제품을 통해 베트남 산업 환경을 개선하는 데 기여했다. 미중 무역 전쟁과 코로나19 팬데믹 이후 베트남은 중국 중소기업(SMES)의 투자, 특히 전자 부문에 대한 투자가 크게 증가했다. 2024년 기성품 공장/창고의 주요 거래액 중 40%는 전자 부문에서 발생했으며, 그 뒤를 이어 자동차/차량 부품 및 3PL(제3자 물류) 부문이 차지했다. 주요 업체 낀박시티(Kinh Bac City), 소나데지(Sonadezi), TTC 당 후인(TTC Dang Huynh), KCN와 같은 베트남 개발사들은 막대한 토지 자산을 바탕으로 시장 점유율 56%를 차지하며 여전히 압도적인 우위를 점하고 있다. 그러나 베트남 산업단지의 높은 잠재력으로 인해 많은 외국 개발사들이 베트남 북부에서 남부에 이르기까지 다양한 개발 부지를 인수하며 사업 영역을 확장해 왔다. 대표적인 개발사로는 BWID, SLP, 메이플트리(Mapletree), 프레이저스(Frasers), 차이냐오(Cainiao) 등이 있으며, 최근에는 미쓰비시(Mitsubishi)와 WHA와 같은 신생 브랜드도 등장했다. 소유권 베트남에서 기성 산업 부동산 프로젝트의 소유권은 일반적으로 장기 임대 계약을 통해 형성된다. 이 계약에서 개발사는 지방 정부 또는 개인 토지 소유주로부터 토지를 임대하고 전체 건물 및 구조물을 소유하게 된다. 임대 기간 만료 시, 별도의 합의가 없는 한 건물 및 구조물의 소유권은 토지 소유주에게 귀속될 수 있다. 그러나 투자자는 베트남의 임대 계약 및 관련 법률 및 규정에 따라 프로젝트의 일부 또는 전체에 대한 장기 임대권을 전대하거나 매수할 수 있다. 매각 베트남의 기성 공장/창고(RBF/RBW) 시장에서 전대(sublease)는 부동산 양도보다 더 일반적인 관행으로 간주된다. 이 옵션을 통해 임차인은 기존 임대 계약을 해지하지 않고도 사업 성과에 따라 공간 요구 사항을 유연하게 조정할 수 있다. 특히 거시경제적 불확실성에 직면하여 일부 제조업체는 사업 효율성을 극대화하기 위해 부동산의 일부 또는 전체를 하위 임차인에게 임대하는 것을 선택한다. 또한, 개발사들은 높은 예상 수익률을 가진 부동산을 매각하여 매각 기회를 모색한다. 그러나 거래가 성사되기 위해서는 매수자와 매도자 간의 기대 가격 격차를 줄여야 한다. 관련 세금 법률 제48/2024/QH15호 및 시행령 제180/2024/ND-CP호에 따라 베트남 내 공장/창고 임대 활동에 적용되는 현행 부가가치세(VAT)는 10%이다. 베트남 대부분의 산업단지에서 기업은 운영 시작 후 10년 동안 20%의 법인소득세(CIT)를 납부해야 한다. 여기에는 2년간 세금 면제 및 이후 4년간 50% 감면이 포함된다. 특히 첨단기술 및 지원 산업의 경우, 정부는 운영 시작 후 15년 동안 10%의 우대 세율을 적용하며, 여기에는 4년간 세금 면제 및 이후 9년간 50% 감면이 포함된다. 밑바닥부터 자신감 나이트 프랭크 베트남의 알렉스 크레인 전무이사는 "베트남은 더 이상 단순한 저비용 대안이 아니다. 전략적이고 장기적인 투자처이다."라고 말했다. "특히 결의안 68호에 따른 정부의 개혁 의제는 불필요한 규제를 줄이고, 중소기업을 지원하며, 혁신과 기술에 대한 인센티브를 제공함으로써 추진력을 얻고 있다. 세계적인 역풍에도 불구하고 베트남의 펀더멘털은 놀라울 정도로 강건하다." 주목해야 할 트렌드 글로벌 최저세 연간 매출이 7억 5천만 유로를 초과하는 대형 다국적 기업에 대해 15%의 최저 실효세율을 적용하는 글로벌 최저세는 베트남 내 주요 외국 개발업체의 실효 법인세율을 인상할 것으로 예상된다. 우리는 2024년 11월 12일 베트남 재무부가 공개 협의를 위해 발표한 결의안 107/2023/QH15(결의안 107)의 이행 지침을 제공하는 시행령 초안을 기대한다. 순배출량 제로 계획 베트남은 COP26에서 명시된 바와 같이 2050년까지 순배출량 제로를 달성하겠다는 공약의 일환으로 2030년까지 탄소 집약도를 30% 감축하는 것을 목표로 한다. 2026년부터 친환경 기준이 법적으로 의무화되지는 않지만, 호치민시와 하노이에 신규 A등급 사무실을 건설하는 개발사들은 친환경 건물에 대한 임차인 및 투자자 수요를 충족하기 위해 EDGE, LEED 또는 WELL 인증을 추진하고 있다. 미국의 베트남에 대한 상호 관세 베트남은 2차 무역 분쟁의 수혜를 입을 것으로 예상되며, '중국+N' 다각화 전략의 주요 수혜국으로 남아 있다. 그러나 베트남은 미국의 상호 관세에 가장 많이 노출된 국가 중 하나이다. 베트남의 대미 수출에 대한 상호 관세 부과는 2025년 2분기에 마무리될 양자 회담의 결과를 기다리며 투자 심리를 위축시켰다. 한편, 투자자들은 방어적인 수익률과 자본 이득을 위해 유망한 주택 프로젝트에 자금을 집중하고 있다. 성 및 시 통합 결의안 60호는 2025년부터 2031년까지 63개 지방을 6개 시와 28개 성으로 통합한다. 관할 구역이 확대될수록 원스톱 인허가 절차를 신속하게 진행하고, 대규모 토지 은행을 확보하며, 인프라 자금을 효율적으로 활용해야 한다. 첫 번째 통합은 호치민시와 빈즈엉성, 바리아붕따우성을 "대호치민시"로 통합하는 것이며, 롱안성은 떠이닌성을 흡수하는 것이다. 개발업자들은 새로운 용도 지역 지도를 주시해야 하며, 현재 시행 중인 일부 인센티브는 각 합병 후 2년 이내에 폐지될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 이번 통합이 완전히 시행되면 세계은행의 기업환경평가 순위에서 베트남의 순위가 상승할 것으로 예상된다.