베트남 북부 지역에 기록적인 수준의 산업용 부동산 공급이 쏟아지고 있음에도 불구하고, 임대료는 오히려 가파른 상승세를 보이고 있다. 이는 글로벌 공급망 재편에 따른 전자제품 제조 기업들의 유입과 이커머스 시장 확대에 따른 물류 수요가 맞물린 결과로 풀이된다.

◇ 공급 폭탄 무색한 임대료 상승세

최근 CBRE 보고서에 따르면 하노이, 하이퐁, 박닌, 흥옌 등 북부 주요 1급지 도시들에 지난해 약 120만m²의 기성 창고 및 공장이 새로 완공되었다. 이는 역대 최고 수준의 신규 공급량이다.

• 기성 창고(RBW): ㎡당 월 임대료가 약 4.90달러(약 12만 7천 원)로 전년 대비 6.3% 상승했다.

• 기성 공장(RBF): ㎡당 월 임대료 약 5달러로 3% 이상 올랐다.

• 산업 용지: 평균 임대료가 약 143달러(㎡당)를 기록하며 전년 대비 4% 상승했다. 특히 박닌성의 경우 일부 지역 임대료가 과거 대비 큰 폭으로 오르며 상승세를 주도하고 있다.

◇ 왜 오르나? "전자·물류·이커머스" 3각 편대

전문가들은 공급이 늘었음에도 가격이 오르는 이유로 '질적인 수요의 급증'을 꼽는다.

1. 전자제품 제조 거점화: 삼성, 애플 협력사 등 글로벌 전자 기업들이 북부를 생산 거점으로 낙점하면서 유연한 활용이 가능한 기성 공장 수요가 폭발했다.

2. 사상 최대 FDI 유입: 2025년 베트남의 외국인 직접투자(FDI) 집행액은 약 276억 2천만 달러로 최근 5년 내 최고치를 기록했습니다. 이 중 가공·제조업 비중이 80% 이상을 차지한다.

3. 이커머스 시장의 성숙: 2025년 베트남 이커머스 시장 규모가 260억~280억 달러에 달할 것으로 예상되면서, 배송 시간을 단축하기 위한 현대적 물류 창고 수요가 급증했다.

◇ 인프라가 뚫리자 땅값이 뛴다

인도차이나 캐피털(Indochina Capital)의 마이클 피로 대표는 북부 산업 부동산의 핵심 동력으로 '교통망 혁신'을 언급했다.

• 연결성 강화: 하노이의 투리엔·쩐흥다오 교량 건설, 박닌 자빈 국제공항 추진, 라오카이-하노이-하이퐁 고속철도 등 대형 프로젝트들이 지역 간 연결성을 극대화하고 있다.

• 행정 개혁: 지방 정부에 프로젝트 승인 권한이 이양되면서 과거보다 사업 추진 속도가 비약적으로 빨라진 점도 투자자들에게 매력적인 요소이다.

◇ 향후 전망: "위성 도시로의 확장"

쿠시먼앤웨이크필드(Cushman & Wakefield)는 2026년부터 2029년까지 박닌, 흥옌을 넘어 닌빈, 푸토 등 위성 지역으로 산업 벨트가 확장될 것으로 내다봤다. 이 기간 약 '65만㎡의 창고 부지가 추가될 예정이지만, 스마트 물류와 친환경 공장에 대한 수요가 높아 임대료 강세는 당분간 지속될 전망이다.

@GMVN(굿모닝베트남미디어)