베트남 남부의 저렴한 주택과 사회 주택 공급 부족이 호치민시(HCMC) 등 주요 도시의 아파트 가격을 지속적으로 끌어올리고 있다. 이는 1차 시장(신규 공급)과 2차 시장(중고 거래) 모두에 영향을 미치고 있다.

DKRA 그룹의 3분기 초(7~8월) 호치민시 및 인근 지역 부동산 시장 보고서에 따르면, 아파트 공급은 증가했으나 가격 상승 추세가 뚜렷하다.

7월 시장에는 113개 프로젝트에서 총 11,391채가 공급됐으며, 이 중 1,913채가 판매돼 흡수율 17%를 기록했다.

빈즈엉(Binh Duong)과 바리아붕따우(Ba Ria-Vung Tau) 지방이 호치민시로 합병된 후, 새로운 호치민시는 1차 시장 공급의 99.1%를 차지하며 여전히 선두를 달리고 있다. 대부분 거래는 기존 빈즈엉 프로젝트의 재고에서 이뤄졌다.

8월에는 1차 공급이 전년 동월 대비 3% 증가했다. 호치민시는 총 12,000채를 공급했으며, 이 중 약 3,000채가 신규 런칭됐다.

고객들이 아파트 프로젝트를 살펴보는 모습

DKRA는 시장 수요가 전반적으로 개선됐다고 분석했으나, 세그먼트 간 불균형이 지속되고 있다고 지적했다. 대부분 거래는 호치민시기반 프로젝트에서 발생했다.

A급 아파트는 1차 시장 공급의 41.6%를 차지하며 호치민시에 집중됐고, B·C급은 교외 및 인접 지방에 많았다.

1차 시장 가격은 7월 대비 2~6% 상승했다. 호치민시에서는 평방미터당 3,700만~4억 9,300만 동(약 1,400~18,680달러), 떠이닌(Tay Ninh) 2,800만~5,700만 동, 동나이(Dong Nai) 3,300만~4,100만 동 수준이다.

행정 합병으로 가격 안정화 기대에도 불구하고, 새로운 호치민시의 1·2차 아파트 시장 가격은 계속 오르고 있다.

예를 들어, 2014년 런칭된 빈홈스 센트럴 파크(Vinhomes Central Park)는 당시 평방미터당 4,500~5,000만 동이었으나, 지금은 크기에 따라 9,000~1억 2,000만 동으로 상승했다.

2015년 런칭된 나심 타오디엔(The Nassim Thao Dien)은 8,000만 동에서 현재 1억 3,500만~1억 8,000만 동, 투티엠 지역의 에스텔라 하이츠(Estella Heights)는 3,600만 동에서 1억 1,000만~1억 5,000만 동으로 거래된다.

빈즈엉·붕따우 지역 신규 런칭 가격도 평방미터당 4,000만 동(약 1,516달러)을 넘었으며, 개발사들은 이를 '저렴하고 접근 가능'하다고 보지만, 대부분 노동계층 구매자에게는 여전히 부담스럽다.

가격 과열 주의

부동산 전문가 응우옌호앙은 시장의 긍정적 신호에도 불구하고 공급·수요 구조적 불균형이 지속된다고 경고했다. 시장은 고급 세그먼트에 치중돼 있으며, 중저가 및 사회 주택은 부족해 가격 상승을 억제하기 어렵다.

많은 구매자와 투자자들이 급격한 가격 상승으로 인해 관망 중이며, 거래는 특정 프로젝트에 국한돼 시장 동향 일반화가 어렵다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 딘민뚜언 이사는 올해 상반기 전 빈즈엉 지역 아파트 가격이 전년 대비 22% 상승했다고 밝혔다. 1차 시장은 30% 이상 급등했으나, 2차 시장은 10% 미만으로 증가해 두 시장 간 격차가 벌어지고 있다.

그는 "아파트 수요 증가, 투자자 신뢰 회복, 명망 개발사의 양질 공급으로 시장을 주도할 전망"이라며, "공급 부족 속 가격 조작 위험이 있는 프로젝트에 투자자 주의를 기울여야 한다"고 강조했다