호치민시 중심부의 고가 아파트 공급 부족으로 인해 30억 동(약 1억 6000만 원) 미만 아파트가 남부 지역 전체 거래의 60% 이상을 차지하는 것으로 나타났다. 특히 구 빈즈엉성(옛 빈즈엉)이 전체 남부 저가 아파트의 약 90%를 흡수하며 ‘투자 저지대’로 부상하고 있다.

세빌스 베트남의 3분기 보고서에 따르면, 올해 1~9월 호치민시 내 30억 동 미만 아파트 거래 비중은 9%에 불과해 수년 만에 최저치를 기록했다. 이는 수백만 명의 실수요와 공급 간 극심한 불균형을 보여준다. 반면 호치민시와 신설된 위성도시 및 인접 성(省)에서는 같은 가격대 아파트가 거래의 60% 이상을 점유했다.

부동산 전문가들은 “호치민시 내 저가 주택 품귀 현상이 자금을 교외로 이동시키고 있다”며 “실수요자와 투자자 모두 구 디안(옛 빈즈엉)처럼 25~30억 동대 제품이 남아 있는 지역을 찾고 있다”고 전했다.

가격 격차·인프라 개선이 ‘투자 저지대’ 만들었다

밧동산닷컴 딘민투안 이사는 “호치민시와 위성지역 간 가격 격차가 크지만, 인프라와 도시화 수준은 점차 좁혀지고 있다”며 “이 지역들이 자금 유입을 기다리는 ‘투자 저지대’로 변모했다”고 분석했다.

애비슨 영 베트남 자료에 따르면 위성도시는 저가 신규 아파트가 대거 출시되며 흡수율이 급증했다. 구 빈즈엉은 3분기 남부 공급·수요의 절반 이상을 차지했으며, 30억 동 내외의 프로젝트가 젊은 층과 중산층 실수요를 겨냥해 높은 흡수율을 보였다.

CBRE 베트남에 따르면 4분기 호치민시 중심부는 평방미터당 6000만 동 미만 프로젝트가 거의 없었다. 중저가 제품 대부분이 교외로 이동했으며, 구 빈즈엉이 남부 전체 매물의 60% 이상을 점유했다. 구 롱안(옛 롱안)과 구 바리아붕따우도 중저가 프로젝트가 나왔으나 물량은 제한적이었다.

밧동산닷컴 조사에서 호치민시 동부 아파트는 평방미터당 7000만~9000만 동인 반면, 구 디안은 3500만~5000만 동으로 평균 50% 저렴했다. 푸동 스카이원, 비콘스 시티, 더 지오 리버사이드 등 프로젝트는 평방미터당 3500만~5000만 동에 거래되며 매번 70~80% 흡수율을 기록했다.

투안 이사는 “가격 차이는 크지만 지리적 거리와 인프라 개발 속도는 비슷해 디안·투언안·득화·벤룩 등이 새로운 가격대를 형성할 ‘투자 저지대’가 되고 있다”고 평가했다.

땅값 2배, 아파트 1.6~2.4배… 교외로 눈 돌리는 시장

애비슨 영 베트남 데이비드 잭슨 대표는 “호치민시 중심부 땅값은 인접 지역의 2배, 아파트는 1.6~2.4배, 타운하우스는 1.2~7배 높다”며 “올해 구 빈즈엉과 구 롱안 프로젝트는 특히 30억 동 미만 아파트에서 긍정적 흡수율을 보였다”고 밝혔다.

그는 교외 시장 매력을 “경쟁력 있는 가격 외에 도시계획, 행정통합, 지역 간 인프라 개선이 시너지를 내고 있다”며 “3호 순환도로, 고속도로, 지하철망 등 대형 프로젝트가 이동 시간을 단축하고 부동산 가치를 끌어올리는 ‘레버’ 역할을 한다”고 설명했다.

FDI 유입·일자리 창출로 주거 수요 폭팔

생활비 상승으로 호치민시 중심부 주민이 위성지역으로 이동하고 있다. 이들 지역은 투자 유치와 일자리 창출의 ‘핫스팟’으로 떠오르며, 2024년 구 빈즈엉 FDI 성장률 20%, 구 롱안 17%, 동나이 8%를 기록해 이주 노동자 주거 수요가 급증했다.

세빌스 호치민시 트로이 그리피스 부대표는 “향후 3년간 호치민시에 6만 호 신규 아파트가 공급되지만, 중심부는 비용·법적 문제로 공급이 여전히 부족하고 가격은 높을 것”이라며 “투자자들이 대규모 토지와 낮은 개발비, 높은 흡수력을 갖춘 교외로 이동하고 있다”고 전망했다.

그는 “앞으로 위성도시 중저가 아파트가 젊은 층, 안정적 소득 근로자, 넓은 공간을 원하는 중산층의 실수요를 주도할 것”이라고 덧붙였다.