호찌민시 아파트 시장의 구매 수요가 둔화되고 있다. 높은 주택 가격과 대출금리가 구매자의 자금 부담을 높이면서 8월 아파트 수요가 전월 대비 14% 감소했다. 신규 분양 시장의 흡수율도 약 11%에 그치면서 일부 기존 아파트의 호가가 하락하는 등 2차 시장에서 가격 조정이 시작되는 모습이다.

 

부동산 정보업체 Batdongsan에 따르면 8월 호찌민시 주택 및 토지 구매 수요는 전월 대비 16% 감소했다. 빈즈엉은 18%, 바리어-붕따우는 17% 각각 감소했다.

 

상품별로는 아파트 수요가 14% 줄어 토지의 10%, 타운하우스의 13%보다 감소폭이 컸다. 아파트 매물 역시 전월 대비 13% 감소했다.

 

주요 프로젝트에서도 관심도가 낮아졌다. 선라이즈 리버사이드의 검색 수요는 11%, 빅토리아 빌리지는 5% 감소했다.

 

신규 공급은 늘었지만 거래는 제한적

 

DKRA Consulting에 따르면 8월 호찌민시와 인근 지역의 아파트 신규 공급은 약 1만 가구에 달했다. 이 가운데 호찌민시가 9,300가구 이상으로 전체 신규 공급의 약 94%를 차지했다.

 

그러나 실제 판매량은 1,055가구에 그쳤다. 신규 분양 흡수율은 약 11%로 7월보다 36% 감소했다.

 

공급 물량이 충분했음에도 거래가 제한된 것은 구매자의 자금 부담과 시장 심리 위축이 동시에 작용했기 때문으로 분석된다.

 

DKRA는 전통적으로 부동산 거래를 꺼리는 음력 7월 ‘고스트 먼스(Ghost Month)’의 계절적 심리와 함께 대출금리가 충분히 낮아지지 않은 점을 주요 원인으로 꼽았다.

 

높은 신규 분양가도 구매를 가로막는 요인으로 작용했다.

 

신규 아파트 가격은 오히려 상승

 

수요가 둔화되고 거래량이 감소했지만 신규 분양 아파트 가격은 하락하지 않았다.

 

DKRA에 따르면 호찌민시 신규 분양 아파트 평균 가격은 ㎡당 약 7,300만 동을 기록했다. 동나이 지역은 약 5,200만 동, 떠이닌 지역은 ㎡당 4,800만 동 이상으로 집계됐다. 모두 전월보다 소폭 상승한 수준이다.

 

Batdongsan 역시 8월 호찌민시 1차 아파트 시장 가격이 전월보다 1% 추가 상승해 ㎡당 평균 7,000만 동을 넘어섰다고 밝혔다.

 

신규 분양가격이 높은 수준을 유지하는 배경에는 토지가격과 개발비, 건설비 상승 등이 자리 잡고 있다. 중저가 아파트 공급이 제한된 상황에서 시행사가 공식 분양가를 크게 낮추기 어려운 구조도 가격 하락을 제한하는 요인이다.

 

이에 따라 시행사들은 분양가 자체를 낮추기보다 할인, 대출이자 지원, 납부기간 연장 등 금융조건을 활용해 구매자의 부담을 낮추는 방식으로 대응하고 있다.

 

2차 시장에서는 가격 조정 본격화

 

신규 분양시장과 달리 기존 아파트 시장에서는 가격 조정이 나타나고 있다.

 

Batdongsan 자료에 따르면 3분기 인기 아파트 단지들의 호가는 2분기와 비교해 대부분 1~6% 하락했다.

 

전문가들은 이를 호찌민시 아파트 시장 전체의 급격한 가격 폭락으로 보기보다는 거래 유동성 감소에 따른 매도자의 가격 조정 과정으로 해석하고 있다.

 

급매가 필요한 매도자나 금융 부담을 안고 있는 소유자는 기대했던 가격을 낮추는 반면, 구매자는 거래량 감소를 바탕으로 가격 협상력을 확보하고 있다.

 

이에 따라 향후 실제 거래가격과 기존 호가 사이의 격차가 더욱 중요해질 것으로 예상된다.

 

한국 투자자에게 중요한 것은 ‘가격’보다 ‘현금흐름’

 

호찌민시 부동산 시장에 관심을 가진 한국 투자자라면 최근의 가격 움직임을 단순한 ‘하락 시작’으로 해석할 필요는 없다.

 

현재 시장에서는 신규 분양가와 기존 아파트 가격이 서로 다른 방향으로 움직이고 있기 때문이다.

 

신규 분양시장은 개발비와 토지가격 상승으로 가격 하락이 제한되는 반면, 기존 아파트는 실제 구매력과 거래 유동성에 따라 매도자가 가격을 조정하고 있다.

 

따라서 투자자는 단순히 ‘㎡당 가격이 얼마인가’를 비교하기보다 실제 거래 가능 가격과 임대수익, 대출비용, 관리비, 향후 매도 가능성 등을 함께 검토할 필요가 있다.

 

특히 대출을 활용하는 투자자의 경우 금리 수준이 투자수익률에 직접적인 영향을 미치는 만큼 레버리지 비중을 보수적으로 설정할 필요가 있다.

 

법적 안정성과 입지가 핵심 변수

 

향후 호찌민시 아파트 시장은 모든 상품이 동일하게 움직이기보다 양극화가 심화될 가능성이 높다.

 

전문가들은 법적 절차가 완비되고 공사가 순조롭게 진행되며, 입지가 우수하고 구매자의 자금 여력에 맞는 금융조건을 갖춘 프로젝트는 상대적으로 유동성을 유지할 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

 

반면 입지 경쟁력이 부족하거나 편의시설이 충분하지 않은 고가 아파트는 거래 부진과 가격 조정 압력이 더욱 커질 수 있다.

 

한국 기업과 투자자 입장에서는 이러한 시장 양극화를 오히려 선별 투자 기회로 활용할 수 있다. 신규 분양 물량이 많다는 이유만으로 접근하기보다는 사업 인허가와 법적 절차, 시공 진행률, 개발사의 재무건전성, 주변 인프라, 실수요층 및 임대수요 등을 종합적으로 확인해야 한다.

 

호찌민 부동산, ‘상승장’에서 ‘선별시장’으로

 

호찌민시 아파트 시장은 여전히 높은 가격을 유지하고 있지만 구매자의 가격 부담과 금융비용이 커지면서 과거와 같은 일률적인 상승세를 기대하기 어려운 국면으로 이동하고 있다.

 

특히 1차 시장의 높은 가격이 유지되는 가운데 2차 시장에서 가격 조정이 나타나고 있다는 점은 시장의 중요한 변화다.

 

앞으로는 단순히 가격이 오르는 시장보다 실제 거래가 가능한 상품과 구매자의 자금 여력에 맞는 상품에 수요가 집중될 가능성이 높다.

 

한국 투자자에게도 지금의 시장은 무조건적인 매수 또는 매도보다 ‘좋은 입지·확실한 법적 절차·합리적인 가격·안정적인 현금흐름’을 갖춘 자산을 선별하는 시장으로 접근할 필요가 있다.

@GMV