베트남 하노이 아파트 시장이 신규 분양가 급등과 기존 주택 거래 침체라는 상반된 흐름을 보이고 있다. 신규 프로젝트들은 평방미터당 1억 동을 넘는 고가 분양을 이어가고 있지만, 기존 투자자들은 매수 부진으로 매도에 어려움을 겪으며 가격 인하에 나서는 모습이다.
올해 상반기 하노이에서는 초고가 신규 아파트 공급이 잇따르고 있다. 개발사들은 핵심 입지뿐 아니라 외곽 지역에서도 고급 주거 상품을 앞세워 고가 분양 전략을 강화하고 있다.
신규 분양시장, 평방미터당 최대 2억 동 시대
5월 중순, 응우옌짜이거리 인근(구 탄쑤언 지역)에 공급된 대규모 고급 아파트 프로젝트는 약 900세대 규모의 1차 분양에 들어갔다.
개발사는 결제 방식에 따라 평방미터당 1억2천만~1억8천만 동의 가격을 제시했다. 시장에서 사전에 예상했던 2억 동 이상의 가격보다는 낮았지만, 금융비용까지 포함하면 실제 구매 부담은 더욱 커진다.
은행 대출을 활용할 경우 실질 부담 가격은 평방미터당 1억5천만~2억 동 수준으로 올라갈 수 있다.
이에 따라 ▲소형(약 30㎡) 아파트 → 약 47억~50억 동 ▲투룸(77㎡ 이상) → 약 120억~150억 동 수준의 자금이 필요할 것으로 추산된다.
시장에서는 여전히 일부 선호 동·호수에 대해 1억~2억 동 수준 프리미엄 거래가 존재하지만, 지난해 활황기 대비 웃돈 규모는 크게 줄었다는 평가다.
외곽까지 번진 고가 분양… 가격 저항 확대
고가 분양 흐름은 하노이 외곽으로도 확대되고 있다. 5월에는 보데 지역의 한 신규 아파트 프로젝트가 평방미터당 9,900만~1억2,900만 동 수준의 가격이 거론되며 시장 주목을 받았다.
대출 조건 적용 시 일부 상품은 1억3천만 동 이상의 실질 가격에 접근할 수 있어 지역 최고 수준 가격대로 평가되고 있다.
또 다른 남부 지역 신규 프로젝트 역시 평방미터당 1억900만~1억3,500만 동 수준 가격이 거론되며 예약 접수를 진행 중이다.
시장에서는 신규 분양가 상승이 소비자 기대보다 빠르게 진행되면서 실수요자의 진입 장벽이 높아지고 있다는 분석이 나온다.
재판매 시장은 냉각… “가격 내려도 문의 없다”
반면 기존 아파트 재판매 시장은 정반대 분위기다. 지난해 고점에서 매입한 투자자들은 매도 자체가 어려운 상황에 직면하고 있다.
한 개인 투자자는 지난해 프리미엄까지 더해 고가에 매입한 아파트 두 채를 수개월째 매도 중이지만 매수 문의가 거의 없다고 밝혔다. 이 투자자는 손실을 줄이기 위해 기존보다 약 10% 가격 인하 의사를 밝혔지만 거래 성사로 이어지지 않고 있으며, 대출 유예 종료 전에 추가 가격 조정을 검토 중인 것으로 전해졌다.
하노이 시장, 상승 피로 누적… 가격 조정 신호
시장 데이터에 따르면 하노이 아파트 시장은 지난해 말부터 거래 둔화 조짐이 나타나고 있다.
대표 단지 일부에서는 재판매 가격이 최고점 대비 3~7% 하락한 것으로 나타났다.
특히 서부 하노이 지역 중개업계에서는 올해 상반기를 “매우 부진한 시장”으로 평가하고 있다.
현장에서는 매물은 늘고 있지만 실제 거래는 급감했으며, 일부 거래는 자금 압박을 받은 매도자의 급매 형태로만 성사되고 있다는 설명이다.
전문가 “가격 상승보다 유동성 회복이 관건”
전문가들은 현재 하노이 부동산 시장이 신규 공급 가격과 실제 거래 가격이 분리되는 구간에 진입했다고 분석한다. 신규 분양가는 여전히 상승 압력을 받고 있지만, 기존 시장에서는 수요 위축과 금융 부담이 커지면서 가격 방어력이 약화되고 있다.
향후 시장 회복 여부는 금리 환경, 실수요 유입, 금융 규제 완화, 그리고 투자 심리 회복 여부에 달려 있을 것으로 전망된다.
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