Cushman&WakefieldVietnam의 산업 및 물류 서비스 책임자인 Paul Tonkes는 각 지역을 사례별로 살펴봐야 하지만 아직도 좋은 전망은 잡히지 않고 있다고 말했다.
각각의 산업 입지는 그들만의 강점을 가지고 있다. 일반적으로, 우수한 마스터 플랜과 보다 성공적인 외국인 직접 투자 유치 정책을 가진 최고의 산업 단지 개발자들을 지방에서 찾을 수 있을 것이다.
산업용 부동산에 적합한 위치를 파악하는 것은 고객의 요구 사항, 사업 모델, 이용 가능하거나 필요한 부동산의 유형, 그리고 위치 자체에 따라 달라진다.
제조업 수준이 높은 3개의 주요 경제 지역을 가지고 있는데, 다음 두 지역은 베트남 GDP의 80%에 가까운 기여를 하고 있다.
하노이와 호치민는 특히 무역, 소매, 전자 상거래에 대한 수요가 높다. 과거에 호치민시에 있는 공업 단지는 7군과 2군 같은 도심지와 가까운 곳에 위치했다.
다른 지방과 두 주요 도시를 연결하는 인프라의 급속한 발전으로 인해 최근 몇년간 새로운 제조 허브가 등장하기 시작했다. 남쪽의 개발은 Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria-Vung Tau 북쪽에서는 Hai Duong, Bac Ninh, Hung Yen, Haiphong 의 개발이 무르익었다.
이 지방들은 서구뿐만 아니라 아시아의 거대 다국적 기업들로부터 투자를 끌어 왔다. 기반 시설에 투자가 증가함에 따라, 일부 지방은 저렴한 비용으로 생산기지를 이전하기를 원하는 아시아의 다국적 기업들에게 이상적인 기역이 되고 있다. 또한 공해를 피하고 혼잡을 줄이기 위해 산업 단지를 도심에서 멀리 옮기는 경향을 보왔다.
이상적인 위치를 정의하는 것은 주로 토지의 질에 달려 있다. 품질 좋은 산업 단지는 건설 비용을 줄일 수 있고, 항구, 공항, 도심의 인프라와 연결되고, 홍수, 태풍과 같은 자연 재해로부터 보호하며, 자연 환경에 대한 영향을 줄일 수 있다.
베트남은 비록 몇년 전에 베트남으로의 산업 이주가 시작되었지만, 미국과 중국의 무역 전쟁으로 인해 무역 흐름과 공급망을 변화시키기 위해 선호되는 목적지가 되었다. 그러나 베트남에서는 병목 현상이 발생하여 모든 추가적인 흐름을 수용할 수 있는 국가의 능력이 제한되고 있다.
현실적으로, 어떤 나라도 무역 전쟁의 결과로 모든 중국의 생산을 수용 할 수 없다. 중국의 경제와 제조 규모는 단순히 베트남 그리고 기타 국가들을 왜소하게 보이게 한다. 무역전쟁과 같은 글로벌 메가트렌드의 현상은 중국의 기업들이 위험을 완화하기 위한 새로운 전략을 채택하도록 만들었다. 그러나 이러한 전략에는 비용이 수반된다.
중국 기업들은 또한 베트남과 같은 나라에 대한 투자를 다양화하여 제조 비용을 절감하고 중국의 막대한 소비와 인구를 이용하고 있다.
게다가 베트남 정부는 항만 개발에 약 40억달러의 적자를 기록했다. 대규모 협상은 아직 결실을 맺지 못하고 있으며 성장을 더욱 방해할 수도 있다.
이제 그 어느 때보다도 이 물류 장벽에 대한 투자는 경제에 비용을 절감하고 더 많은 가치를 더하기 위해 필요하다. 항구 용량을 늘리려면 벨트 도로와 연결되야 한다. 그러나 남부 지역의 많은 기반 시설 프로젝트들은 진행이 빨라지는 대신 연기되었다. 게다가, 무역 전쟁에서 오는 외국인 직접 투자의 많은 부분이 중국과 가까운 관계로 북쪽의 프로젝트에 전념해 왔다. 이것은 하이퐁의 Lach Huyen 심해 항구 확장을 포함한다. 간단히 말해서, 북부 지역은 특히 물류 장벽의 제거와 관련하여 남쪽 지역을 빠르게 따라잡고 있다.
베트남은 지금 국제 개발자들이 긍정적인 변화인 창고를 건설할 의향으로 시장에 오는 것을 목격하고 있다. 베트남은 지금 수요가 매우 많다. 이용할 수 있는 것의 전망을 보면, 현재 중국이나 인도네시아에는 별로 없다. 각 시장은 그것이 이용 가능한 인프라든, 규제든, 아니면 고객 수요에 대한 투명성이든, 그들만의 고유한 과제를 안고 있다.
이러한 특별한 도전을 넘어서 말하자면, 베트남에서는 타이트하게 운영할 필요가 있다. 중국은 점점 더 사업을 하기 어렵게 되었고 많은 회사들이 중굴을 떠나고 있다.
