외국인에게 베트남 땅과 관련된 주택을 소유할 수 있도록 하는 정책은 매우 신중하게 연구되고 고려되어 왔다. 2003년 이 글의 저자는 천연자원환경부 지도자로서의 자격으로 2005년 주택법에 첨부된 이 정책의 문제점을 검토하기 위해 최고 의사결정 수준의 회의에 참석하였다. 회의의 결론은 당시 베트남의 어떤 형태로든 외국인 개인과 단체들이 토지 관련 주택을 소유할 수 있도록 허용하는 것은 불가능하다는 것이었다. (사이공 타임스 Dang Hung Vo)

국가안보를 고려해 특히 외국인들이 대규모 주택취득이나 경제적 수단을 이용하여 베트남을 잠식할 수 있는 것에  대해 많은 참석자들이 우려를 표명했다. 경제 각도에서 볼 때 이 정책이 부동산 시장의 불균형을 야기할 수 있다는 의견도 있었다. 사회적 관점에서, 일부 사람들은 정부가 국민들을 위해 주택을 관리해야 하며, 외국인들을 위한 주택에 대해 신경 쓸 필요가 없다고 말했다.

2008년 국회는 외국인 개인과 단체가 베트남에 집을 사고 소유할 수 있도록 하는 시범 허가에 관한 결의 19/2008/QH12를 발표하여 아파트를 소유할 수 있도록 하였다. 그 정책은 토지 소유를 할 수 없는 주택인 아파트만을 대상으로 시행되었다. 몇 년간의 시행 후에, 보고에 따르면, 이 정책에 관심을 기울이는 외국인은 거의 없다고 한다.

이 글의 저자는 그들이 깊은 관심을 가지고 있다고 생각하지만 베트남의 동사에 시행되지 않는 정책 추진을 우려하고 있다. 첫째, 그들은 부동산이 높은 가치를 가진 자산인 반면 베트남의 법률 개혁이 안정되어 있는지 아닌지 두려워한다. 둘째로, 그들은 높은 고위 당국은 "열려 있다"고 하지만 하위 당국들은 "닫혀 있다"고 얘기를 한다. 고위 당국자들이 결정을 내렸지만 하위 당국은 재산 등록 절차를 끝내려고 하지 않을 때는 위험하다.

2013년에는 건설부가 2015년 7월 1일부터 시행한 2014년 주택법과 연계한 이 정책을 다음과 같이신중하게 준비하였다. 베트남이 부동산 시장 발전을 위한 새로운 모멘텀을 만들기 위해 이 정책을 발표해야 할 때다. 당시 저자는 전문가로서의 자격으로 이 새로운 정책을 강력하게 지지했다. 첫째, 글로벌 통합 과정에서 큰 경제적 이득을 가져올 현장 부동산 수출에 대한 지원이 될 것이다. 둘째, 베트남이 환태평양경제동반자협정(CPTPP)과 베트남-EU 자유무역협정(EVFTA) 등 신세대 자유무역협정(FTA)에 참여할 때 의무적인 정책이다. 이러한 협정은 무역관계뿐만 아니라 주거권을 포함한 노동자의 권리의 보호와 같은 다른 측면들도 규제한다.

이 주택 정책은 2014년 주택법과 2014년 부동산 거래법에 자세히 규정되어 있다. 이에 따라 베트남의 외국인들은 아파트와 토지가 딸린 집을 포함해 집을 살 수 있게 됐다. 그들의 주택소유권은 50년간 유효하며, 필요할 경우 50년 더 연장할 수 있다. 즉, 최대 소유기간은 100년이다. 소유 기간이 만료되면, 외국인들은 집을 팔아서 주택 구입에 사용된 돈을 돌려받을 수 있다.

외국인 개인과 단체들은 결정되고 공개되는 주택 개발 사업에서만 집을 살 수 있으며, 베트남 가정과 개인에게서 직접 집을 살 수 없다. 그들은 주거와 거래 목적으로 많은 집을 살 수 있다. 그러나 외국인에게 분양되는 부동산의 수는 콘도 내 아파트 수의 30%나 지역의 동등한 수준의 인구 밀집지역에는 250가구를 초과해서는 안 된다. 이 규정들은 새로운 정책의 실행을 보장하고 동시에 국방과 안보를 보호하기 위해 상당히 엄격하다.

무관심

4년간의 시행 후에도, 새로운 정책은 여전히 외국인들에게 매력적이지 않다는 것을 보고들이며 현실적으로 그 정책이 활성화 될 조짐은 아직 보이지 않는다. 언론에는 여전히 허점이 있거나 더 나아가 법을 어긴다는 논평만 있을 뿐이다.

건설부가 국회 외교위원회 산하 '베트남 내 외국인 경영에 관한 정책과 법률의 이행'을 위해 감독단에 보낸 보고서에 따르면, 800명의 외국인 개인과 단체들이 주택을 구입했다. 지역은 주로 하노이, 호치민, 다낭, 바리아-붕 타우, 빈증, 칸호아, 동탑, 동나이, 껀트, 빈투언, Thua Thien-Hue, 빈롱이다.

한국, 중국, 대만, 일본, 러시아에서 온 외국인 개인과 단체들은 국내규정을 준수해왔다. 그 집을 산사람들은 주로 개인들이다. 그들은 주거용으로 주로 아파트를 구입하고, 임대용으로도 구입했다. 외국인 아파트 구매자가 800명 인 것은 새로운 정책이 당초 기대에 미치지 못한다는 것을 보여준다.

문제는 이 좋은 정책을 시행한 결과가 왜 그렇게 '나쁘냐'는 것이다. 2013년 토지법과 2014년 주택법의 모순이 주요 원인이다. 주택법은 매우 "개방적"이지만, 토지법은 여전히 "닫혀"있다. 2013년 토지법은 지방 조직의 장기 토지소유와 외국인 개인과 단체의 주택이 붙어 있는 토지의 소유를 허용하지 않는다. 2014년 주택법 시행 이후 4년 반 동안 토지법은 아직 개정되지 않았다. 법을 잘 아는 외국인들은 2013년 토지법에 의해 야기된 위험을 자초하고 싶어하지 않는다.

이 문제에 대한 많은 논평은 외국인 개인과 단체의 주택 접근권과 부동산 개발을 위한 외국인 투자 유치 정책 사이의 혼란을 탓한다. 토지 이용권 관련 투자사업의 시행 및 이전은 2014년 투자법, 2014년 건설법, 2013년 토지법에 의해 규제된다. 한편 주거 및 매매용 토지가 붙어 있는 주택의 매입은 2015년 민법, 2014년 주택법, 2014년 부동산 거래법, 2013년 토지법의 적용대상이 된다.

불법 거래 : 실제적인 우려

언론은 최근 다낭에 있는 21개 부지를 중국인들이 참여한 합작법인으로 이전했다고 보도했다. 국내투자자, 외국인투자자 및 국내외 합작기업이 소유한 사업의 토지는 1993년 토지법에 따라 상당히 엄격하게 규제되었다. 그것은 후에 2003년 토지법과 2013년 토지법에서 신중하고 더 엄격하게 개정되었다. 따라서 저자는 그러한 지역의 토지에 대해서는 걱정할 것이 없다고 생각한다.

외국인을 포함하여 프로젝트에 투자하는 사람은 누구나 베트남 법인을 거쳐야 한다. 그들은 자본이로칼인지 아니면 와국인지에 따라 다른 권리를 갖게 될 것이다. 43/2014/ND-CP 법령 제39조에 따르면, 외국인 투자기업은 가구와 개인의 토지에 대해서는 자본 이전을 받을 수 없다. 
그리고 농업과 임업 생산용 토지를 제외한 기업의 토지의 이전은 가능하다. 이 규정은 다낭의 21개 토지이전을 판단하는 데 사용할 수 있으며, 토지 양수인은 외자기업이다.

저자는 베트남의 외국인들에 의한 토지 및 주택에의 접근이 2014년 주택법에 명시된 베트남 당국의 기대에 미치지 못한다고 믿는다. 2013년 토지법을 시급히 개정해 베트남이 개혁노력에 성실하게 임하고 있음을 와국인에게 알 수 있도록 하는 것이 과제다.

가장 우려되는 되는 것은 특히 중국인이 베트남 개인이나 기업을 통해 자신들의 방법으로 땅을 구매하고 있다는 것이다. 

우려되는 것은 외국인, 특히 중국인이 베트남 기업과 개인들을 "소유" 규칙으로 비공식적으로 고부가가치 부동산 거래를 위한 전선으로 채용할 수 있다는 점이다. 

저자는 부동산에서 "핫"한 많은 지역들을 여행했고 이 현상에 대해 많이 들었다. 공식적인 법을 어기면서 사업을 하는 것은 경제와 국방, 안보 모두에 진정한 관심거리다.